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报课咨询电话：010 400 810 5999 《房地产制度法规政策》高频知识点 知识点一：建设用地使用权出让 建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1.建设用地使用权出让方式 《民法典》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以 上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 《土地管理法实施条例》，建设用地使用权出让，除依法可以采取协议方式外，应当采取招 标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。 招标出让：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。 拍卖出让：有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较 大灵活性的地块的出让。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。低于最低价 时国有土地使用权不得出让。 2.建设用地使用权出让年限 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限：居住用地70 年；工业 用地50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合 或其他用地50 年。 出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和 用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限不得高于规定最高年限。 3.建设用地使用权收回 （1）依法经批准收回 1）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的； 2）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未 获批准的； 3）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 4）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 （2）土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 1）土地使用者未如期支付地价款 2）土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地 （3）司法机关决定收回 4.建设用地使用权期届满续期 根据 《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免， 依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不 动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依据法律、行政法规的规 定办理。 【例题 ·单选】工业用地的最高出让年限是 （ ）年。 A.30 B.40 C.50 D.70 【答案】C 1 报课咨询电话：010 400 810 5999 【解析】工业用地使用权的最高出让年限是50 年。 【例题 ·多选】土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回建设用地使用权的情形有（ ）。 A.受让方逾期未支付全部地价款 B.因公共利益需要 C.自然灾害造成地上附着物变化 D.受让方在容积率、建筑密度，开竣工时间等条件上未按合同约定 E.人民法院判决生效 【答案】AD 【解析】土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回：（1）土地使用者未如期支付地价款； （2）土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地。 【例题 ·多选】下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标方式出让的有 （ ）。 A.旅游设施用地 B.商品住宅开发用地 C.廉租住房用地 D.高新技术研发用地 E.烟草企业用地 【答案】ABE 【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行 出让，廉租房使用划拨。 知识点二：建设用地使用权划拨 1.划拨土地使用权的含义 （1）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用 （如城市的存量土地或集体 土地）和无偿取得 （如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。 （2）除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、 出租、抵押等经营活动。 （3）取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。 （4）在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让 土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 2.建设用地使用权划拨的范围 （1）国家机关用地 （