《土地估价基础与实务》高频知识点.pdfVIP

报课咨询电话：010 400 810 5999 《土地估价基础与实务》高频知识点 知识点一：宗地估价程序 宗地估价的一般程序为： 1.明确估价基本事项 （1）明确估价目的 估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。 （2）明确待估宗地 明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利 用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。 （3）明确估价期日 估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、 日。 （4）明确价格内涵 价格内涵应根据估价目的确定。地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利 用条件 （现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用 途、设定用途等。 （5）明确估价日期 估价师从开始作业到完成报告的持续时间。 2.拟订估价作业方案 （1）拟订估价技术路线和初步选择估价方法； （2）拟订资料收集的清单和收集资料的渠道； （3）预计所需的时间、人员和经费； （4）拟订作业步骤和时间进度安排。 3.收集估价所需资料 需要收集的资料至少应当包括但不限于以下内容： （1）宗地自身资料，包括反映土地权属状态及实体状态的资料； （2）价格影响因素的资料，是对待估宗地土地价格有影响的一般因素、区域因素、个别因 素资料； （3）土地交易资料，指用途、权利、区位等与待估宗地相同或相近的土地市场交易资料； （4）其他类型的资料，如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料； （5）需要收集的图件资料，主要包括级别 （或区域）基准地价图、宗地图、宗地建筑平面 图等。 4.实地查勘 估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐 落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况，对待估 宗地及周边情况等进行现场拍照；同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其 他资料。 5.选定估价方法，测算宗地价格 评估土地价格，除有特殊规定外，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。 6.确定估价结果 估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各 测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。若舍 弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。 1 报课咨询电话：010 400 810 5999 7.撰写估价报告 宗地地价评估完成后应提交评估报告，并编制估价技术报告 （评估工作底稿）。 估价报告与估价技术报告 （评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应在提交委托方之 前，先予以备案。 8.编辑整理评估报告书，估价资料归档 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。 归档估价资料一般应保管15年。 【例题•不定项】下列关于估价基本事项的说法中，正确的是 （ ）。 A.估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确 B.估价期日应根据估价目的确定，具体到年、月、日 C.价格内涵应根据估价期日确定 D.估价日期是估价师从开始作业到完成报告的持续时间 【答案】ABD 【解析】选项C，价格内涵应根据估价目的确定。 【例题•不定项】宗地估价程序中包括下述工作：①拟订估价作业方案，②实地查勘，③收 集估价所需资料，④明确估价基本事项，⑤撰写估价报告，⑥确定估价结果，⑦选定估价方 法，测算宗地价格，⑧编辑整理评估报告书，估价资料归档。则其正确的排序为 （ ）。 A.④→③→①→②→⑥→⑤→⑦→⑧ B.④→①→③→②→⑦→⑥→⑤→⑧ C.④→②→①→⑦→⑥→③→⑤→⑧ D.④→②→③→①→⑥→⑤→⑦→⑧ 【答案】B 【解析】宗地估价的一般程序为：（1）明确估价基本事项；（2）拟订估价作业方案；（3）收 集估价所需资料；（4）实地查勘；（5）选定估价方法，测算宗地价格；（6）确定估价结果； （7）撰写估价报告；（8）编辑整理评估报告书，估价资料归档。 【例题•不定项】地价定义中应说明 （ ）。 A.估价期日 B.估价方法 C.土地用途 D.开发程度 【答案】ACD 【解析】地价定义