第4章不动产投资市场分析.pptxVIP

第4章不动产投资市场分析;4.1 不动产市场结构与运行规律;· （2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。 ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。 ②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。;2. 不动产市场的特点 不动产市场作为市场体系的基本组成部分， 具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场信息不充分 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不 动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。;· （2）市场区域性强;3. 不动产投资的市场参与者 不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。 （1）土地所有者或当前的使用者 在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响