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司法判决|协议选聘还是公开招标？用错了方法，物业选聘决议无效！业主的一纸诉状，使徐汇区阳光科投大厦业委会的物业选聘程序陷入纷争，原因为何？通过业委会、业主大会与业主的业主撤销权纠纷一审判决的简单梳理，我们来看看业委会物业选聘失败的案情关键聚焦点。立案时间：2018年7月31日原告：业主王维昌被告：上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会、业主大会诉讼请求：判令撤销2018年6月19日被告聘用上海益镇物业管理有限公司的决议案由：业主撤销权纠纷一审法院：业主胜诉结案时间：2019年4月18日1案情简介阳光科投小区原物业公司“黎某物业”的物业服务合同已到期。之后部分小区业主提议通过招标方式向社会聘请物业公司，黎某物业亦可参与投标。但是业委会在未向业主公布竞聘物业投标文件的情况下，擅自将“益镇物业”作为唯一候选单位，并发出业主表决表，原告业主认为此举违背了业主选聘物业的初衷。经原告初步调查，益镇物业口碑不佳，故原告在表决票中签署了反对意见。2018年6月20日，业委会公布开票结果，显示对于聘请益镇物业这一事项已经表决通过。上述公告贴出后，业委会成员戴某出具的《告科投大厦办公楼全体业主书》，声称开票统计公告中关于选聘益镇物业的决议存在违法违规之处。其后，原告向办公楼业主询问选聘物业事项的表决过程，部分业主表示没有签署表决表，部分业主表示被蒙骗。原告认为，被告在召开业主大会以及发布选聘益镇物业作为小区物业单位决议的过程中，存在违法违规之处，故原告提起上述诉请。2被告业委会辩称选聘决议真实合法有效，不应该被撤销。因阳光科投小区的面积低于相关法律规定，故可以不采用招投标方式选聘物业服务企业。阳光科投业委会已在前期接洽了多家物业服务企业，并将合理定价和服务内容初步协商后的最终结果通过书面征询的程序告知全体业主，符合程序和常理。3院方观点选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，阳光科投小区选聘物业服务企业，应当严格按照业主大会议事规则及管理规约操作、执行。根据2016年8月5日阳光科投业主大会通过的《管理规约》第二十一条约定，不采用续聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同。故在阳光科投业主大会已表决不再续聘黎某物业的情况下，应采取公开招标的方式选聘物业服务企业。阳光科投业委会、阳光科投业主大会辩称，因阳光科投小区的面积低于相关法律规定，可以不采用招投标方式选聘物业服务企业。本院认为，管理规约是全体业主订立的关于建筑区划内事务的自治规则，系全体业主的共同法律行为。本案中，《管理规约》明确约定，不采用续聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，对全体业主具有约束力。《上海市物业管理招投标管理办法》第四条【公开招标规定】规定，除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。第五条【协议选聘情形】规定，符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：(一)建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目......虽然阳光科投小区的建筑面积小于5万平方米，符合《上海市物业管理招投标管理办法》第五条之规定，可以采用协议方式选聘，但是管理办法亦明确规定，业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当公开招标。故，在业主大会已就物业服务企业的选聘方式作出明确约定的前提下，业主委员会应当妥善履行职责，按约定之程序选聘物业服务企业，本院对阳光科投业委会、阳光科投业主大会的辩称意见不予采纳。综上，阳光科投业委会未经公开招投标的方式，而是由业委会先行筛选并选定益镇物业作为新的物业服务企业并据此召开业主大会进行表决，作出聘用益镇物业的决议，侵害了广大业主的合法权益，原告要求撤销上述决议，于法有据，本院予以支持。#业委会# #物业#