优先购买权优先顺序新探.docxVIP

PAGE PAGE 1 优先购买权优先顺序新探 张学文 上传时间:2005-9-4 在我国，法律承认共有人和房屋承租人的优先购买权。对于如何确定共有人和承租人的优先购买权的优先顺序，我国司法实务界和理论界似已有定论，但笔者认为，其中仍有值得探讨之处。 一、 优先购买权之意义 （一） 共有人之优先购买权 民法通则第 78 条第 3 款规定，“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”我国《城市私有房 屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了明确规定。法律规定共有人的优先购买 权，其目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理而造成共有物使用的低 效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用。这可以通过以下的例子加以说明。设甲乙共有 A 屋一座。此时，甲乙两人必须花费必要的协商与谈判的成本才能就 A 屋之使用达成一致意见，而这无疑比一人决定 A 屋之使用更加费时费力。况且，甲乙之间甚至可能无法就对房屋的使用达成一致意见，从而造成房屋无法得到有效利用的后果。同时，甲如 果愿为修缮、维护房屋而支付相应的费用，由于该屋系甲乙二人共同所有，因此甲改良房屋 所获得的好处也自然应由二人共享，这样，乙的“搭便车”行为将使得甲单独支付费用以改 良房屋缺乏有效的激励，也就是说，甲作为共有人将不愿花费时间与金钱去改良房屋，除非 他能与乙达成一个有关改良房屋所获得的收益的分配方案，而这又将消耗协商与实施的成 本。 可见，物的共有不是一种有效率的产权安排方式，产生“搭便车”现象的根源就在于所有权主体的非单一性。而消除物上存在的共有关系则能够提高对物使用的效率。 （二）承租人之优先购买权 《城市私有房屋管理条例》第 11 条规定，“房屋共有人出卖出租房屋，须提前 3 个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民 共和国民法通则若干问题的意见（试行）》对此也有相同的规定。立法上承认承租人的优先 购买权，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于 简单化，以利于充分发挥房屋的使用价值。如果不承认承租人的优先购买权，房屋的利用和 所有分属不同的主体，除了所有人和利用人必须花费成本就各自权利的界定进行协商外，在 发生纠纷时，还必须花费时间和费用加以解决。此外，房屋的利用权与所有权由不同的人来 行使，对于房屋的使用来说也是低效率的。例如，甲为某屋之所有人，乙为该屋之承租人， 乙由于顾虑租期届满后，甲将会收回该出租屋，因而就不会愿意花费过多的费用去改良房屋。尤其应当看到，对于房屋承租人来说，由于房屋非其所有，因而他就不太可能象对自己的东 西那样去谨慎地使用承租屋，甚至可能会不顾后果地使用它。无疑，这是一种成本极高的使 用方式。同样地，甲在收回出租屋之前，如果其改良房屋的费用不能以较高的租金的形式获 得补偿，就更不愿花费金钱去修缮、维护房屋，因为他这样做的现实得益者将是承租人乙。 综上所述，房屋的共有使用或承租人与所有人分离均是低效率的使用方法。规定共有人和承租人的优先购买权，进而使得房屋的权利主体单一化，是实现房屋由低效率利用向高效率利用方向流转的有效途径。 二、 优先购买权竞合时的优先顺序 共有房屋出租后，当其中一共有人出售其所有的份额时，其他共有人和承租人的优先购 买权即会发生竞合。于此情形，即存在何人的优先购买权较为优先的问题。对此，我国理论 与实务界普遍认为，房屋共有人的优先购买权应较承租人的优先购买权为优。持这种看法的 人认为，共有人的优先购买权是基于所有权产生的，而承租人的优先购买权是基于租赁合同 产生的。按照物权和债权并存时，物权优先于债权的原则，共有人的优先购买权应优先于承 租人的优先购买权。有的论者还举例说明共有人先买权优先的益处：甲乙二人等额共有一座 房屋并出租于丙。甲出卖其应有部分时，设丙有较优先之优先购买权，则该房由乙、丙共有。租赁关系消灭时，房屋共有关系仍然继续存在。反之，如果乙有较优先之优先购买权，则甲 出卖其应有部分时，乙即可取得整座房屋的所有权，共有关系即告消灭，其后乙出卖该房时， 丙可以行使优先购买权，使得房屋所有与利用主体合而为一。倘若乙不出卖，在租赁权消灭 时，房屋所有权仍由乙单独所有。因此，为简化共有物上的物权关系，发挥房屋的使用价值， 应承认共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。 笔者不同意这种观点，并且认为，承租人的优先购买权应该优先于共有人的优先购买权。其理由如下： 首先，在上举例子中，假设共有人乙享有较为优先的优先购买权，则乙固然可以取得对 整座房屋的所有权，但房屋所有与利用的主体也仍然是分离的，因而如前所述，还仍然是一 种缺乏效率的使用方法。在这