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证券研究报告 房地产 新型城镇化落实的一个新案例 华泰研究 2023 年7 月18 日│中国内地 动态点评 浙江省《实施方案》是新型城镇化落实的一个新案例 23 年7 月17 日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服 务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027 年）》，其中提 及“全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其 实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词 还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。文件着眼相对长 远，短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继 续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕 货值和较强补货能力的优质房企。 核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键 不同于此前杭州（23 年4 月7 日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政 策，本次《实施方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条 件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、 医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障； 2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业 转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的 数字化应用；4 、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地 钱挂钩”激励政策。 十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果 根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近 20 个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市， 因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务，并逐步成 为新型城镇化的首要任务。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革；2、 城镇基本公共服务均等化；3、相关配套政策的逐步完善。在这些政策持续 推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据， 截至21 年共推动 1.3 亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人 口城镇化率从16 年的41.2%提升至21 年的46.7% 。 多个省份曾经出台相关政策，中长期有望带来积极影响 早在 2016-2017 年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出 台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级 案例，如江西、湖北等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计 更多农村转移人口在城市落户能带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来 相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移 人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发 展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万 科 A 、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华 润置地、中国海外发展、龙湖集团；4 ）物管公司：中海物业、保利物业、 华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 房地产 23 年 7 月 17 日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推 进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027 年）》，其中提及“全省（杭州市区除外）全 面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文 件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。 核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键 不同于此前杭州（23 年4 月7 日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次《实施 方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之 外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、医疗、社保、文化六大重点领域，进一步