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链家地产战略微调 在全国扩张的新计划中，链家地产修改了之前的 5 年进入 15 个城市的计划，替换成以所服务的城市人口为目标 “大家看到的，更多是链家地产外在的一些变化，比如说门店数量的增加。其实有一些内在的东西，比如说后台支持、经营思维，这些都在发生变化。”链家地产副总裁林倩近日接受中国房地产报记者专访时透露，这些变化的主要核心都是围绕 2016 年及 2021 年这两个阶段的链家目标进行的安排。 尽管依靠北京 3 月份的二手房成交井喷，链家收获 10 亿元佣金收入，相当于把下半年的业绩提前收入囊中，但这不代表其在接下来的半年甚至更长的时间内都可以高枕无忧。 事实上，在今年的链家地产战略会上，链家地产在未来的市场中该做些什么、接下来的路应该如何走，这些问题被链家高层频频谈及。 在林倩看来，公司要发展、未来业务要增长，除了继续深耕之外， 链家必须要扩张，而这种扩张是横向与纵向并举。 “过去链家是以北京为核心、以二手房经纪业务为主。未来链家业务的增长，除了要继续深耕北京外，还要增加非经纪业务比重以及外地业务占比。”林倩说，链家的核心目标是做房地产服务运营商， 基于这一定位，我们考虑公司未来的增长点在哪里，无非是在区域上和业务种类上。 21 世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航表示，这样的调整在保持扩张的同时，也加重了分散风险的考量。 “未来，调控和起伏都可能成为市场的常态，对于中介机构来说， 不必去抱怨，只需要去考虑如何抵御风险。”卢航说。 突破单一业务模式 无疑，链家地产在北京二手房经纪行业占有最大的市场份额，但当市场频遭重创后，仅靠北京的二手房经纪业务能否支撑整个公司未来的业绩目标？ 答案或许是非常艰难。基于此，此次链家开始试图打破单一业务的瓶颈。 事实上，近几年较热门的一二手房联动模式链家此前几乎尚未涉 及。这一模式被其他中介机构广泛运用，如我爱我家、21 世纪不动产、中原地产更在一手代理与二手房业务中各有特色。 对此，卢航表示，链家没有启动一二手房联动可能有几方面原因， 首先，一二手房联动在国外很成熟，而国内是从南到北逐步渗透过来， 现在深圳、上海一些新楼盘开盘，大多都会找二手房中介公司做联动， 但北京现在对于一二手房联动的接受度还没有南方城市那么高。如果项目总量还不够大的时候，大家肯定会考虑什么时候去做，怎么做。 “一个公司的业务品种不能过于单一，比如说现在二手房市场会有些波动，那就可以与新房市场有个互动。”卢航说，以 21 世纪中国不动产为例，首先，要求城市布局比较均衡；其次，业务种类上应该有多元产品（一二手房联动、商办等）；第三就是直营和特许之间的融合。这样，遇到市场变化较大的时候，反应相对会快一些，也灵活一些。 对此，林倩表示，在业务种类上，除了二手房经纪外，链家从这个价值链上还可以做什么。“目前我们也正在考虑北京市场要不要去做商用物业。” 此外，另一块被链家寄予厚望的是近两年开展的自如租赁业务。“链家地产在买卖和租赁业务的占比方面，并没有刻意去调整， 但自如业务发展得非常快速，也将是未来链家的重点业务。”林倩说。据记者了解，在一年前，链家地产的自如客是 1 万人左右，到 今年 5 月份这一数字已达到 5 万人。而这仅是自如友家的散户数额。在自如寓产品上，链家目前已收购完成 5 个自如寓，每个自如寓平 均可对外释放一二百套房源。链家地产的租赁业务占整个公司业务比例大概为两三成，但自如业务开展后，这一数字已开始提升。 一位中介高层在接受中国房地产报采访时也表示，目前买卖业务在限购及个税政策下难有发挥空间，而租赁业务的份额将重点支撑业绩目标。 多城市平衡风险 作为“新国五条”影响最大的北京市场，链家地产过去的主要业务都集中于此。也是正因为此，这一次，链家把增加外地业务比例放到了重要的战略位置。 “未来，北京的增长可能会放慢一点，其他城市要快一些。”林倩说。 事实上，在京版“新国五条”细则落地后，严格执行 20 %个税 政策让北京二手房市场瞬间坠入冰点，楼市成交量从每月 4 万多套直降至几千套，这样的市场变化让中介公司也立刻进入寒冬。 “按照我们之前的战略，单一城市布局的风险过大，还是应该多城市均衡发展，这样能分担风险，不能在某一个城市下大的赌注。” 卢航认为，这就是这一行业的特点。 事实上，北京二手房市场上的很多龙头中介公司，如我爱我家、 21 世纪不动产、中原地产、麦田房产等此前已纷纷进行全国扩张， 在国内的多个重点城市开展业务。 在这方面，链家地产略显迟滞，其覆盖城市仅是在近两年来扩张到 8 个，主要业务仍集中在北京一地，目前，链家地产的外地营业收入大约占整个公司的 11 %。 但在这一轮全国扩张的新计划中，链家地产修改了之前的 5 年进入 15 个城市的计划，替换成以所服务的城市人口为目标。 “我们希望 2016