高力国际-深圳产业园发展概况、产业特色、租金水平与未来趋势.pptxVIP

;;;;;;;;; 10; 在产业市内迁移、产业培育、强区扩权、新型产业用地（M0） 政策等因素的带动下， 原特区外区域也积极推进现代化 产业园区的规划和开发， 以促进产业向高端化方向发展。尤其是新型产业用地（M0）概念的诞生，催生了深圳“工改” 市场的繁荣 ，“工改M0”成为深圳城市更新的主要类型 ，带来了研发办公楼产品在2014至2018年前后的井喷 ，在丰富产 业载体市场选择的同时，也不乏部分项目以房地产化的模式进行开发 ，进行销售或类销售 ，园区运营和服务配套的意识 较为薄弱 ，忽略了对产业的培育。虽然园区形象得以提升，但租金成本、产品适用性等方面的问题反而迫使部分企业搬 离 ，难以形成较强的吸引力。与此同时 ，在深圳这一工业大市 ，原特区外产业园仍然承担着大量生产制造功能 ，其中部 分老旧产业园区多存在硬件较差、土地利用效率低、缺乏产业特色、无法匹配新兴产业需求等问题，是深圳工业区改造 的重点对象。 在政策层面 ，面对土地资源紧缺问题 ，2001年 ，深圳市发布加快发展高新技术产业的决定，规划建设高新技术产业 带 ，对产业带内各片区进行合理分工。2009年出台《深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009—2015）》 ，规划范 围包括深圳湾、留仙洞、大学城、福永北——沙井等区域的园区，着力推动高技术产业集聚发展 ，切实加快新型高科技 园建设 ，促进产业园在这一时期持续创新发展。;;;;; ? 此外，值得关注的是，由深圳湾科技发展有限公司开发 运营的深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳 湾创新科技中心等7个深圳湾园区项目， 积聚了超1300 家创新型企业，既有华为、腾讯、空客、三星等大型企 业，也有众多极具特色的深圳自主创新中小企业。深圳 湾科技通过打造1+3的园区产业生态系统， 构建园区产 业资源平台，实行园区产业专业化运营，为创新型产业 发展提供了良好的条件， 也吸引了众多优质企业进驻， 走在产业生态运营的前列。; 深圳湾园区产业载体类型多样 ，适应企业在不同成长阶段的需求： 市场化出租的优质研发办公物业，存量近400万平方米。达甲级品质的项目占比约39% ，达乙级??质的项目占比 约61%。至2023上半年末平均租金分别为人民币166.8元、 121.3元每平方米每月。优质研发办公项目主要承接 综合实力强的大型科创企业及相关专业服务、物流贸易等办公需求。 由深圳湾科技开发运营的深圳湾科技生态园等7个项目 ，总建筑面积约360万平方米 ，主要分布于深圳湾园区南 区。按照其运营规划 ，园区30%的产业空间被分配给龙头企业 ，50%的产业空间给予最具有发展潜力的中小企 业 ，10%的产业空间为加速器、孵化器、园区配套等 ，剩余10%由园区灵活掌握 ，以最大程度促进创新型企业的 培育和发展（深圳湾科技项目为深圳第一批M0试点项目，政策对其租售价格有所限制——以2011年为基准 ，以 当年市场价的70%作为深圳湾园区产业用房租售价格的基准价）。 由深圳高新区管委会统筹配置的位于深圳湾园区的创新型产业用房近30万平方米 ，主要用于满足符合条件的创新 型企业和机构的空间需求。租金价格参考市房屋租赁主管部门发布的同片区同档次产业用房租金参考价格，原则 上比参考价格优惠30%-70% ，一般为每月60-80元每平方米。 深圳湾园区工业用地约3.28平方公里 ，除以上几类硬件品质较高的项目外，仍有大量其他研发办公及个别厂房空 间 ，租金可低至65元/平方米/月左右 ，为产业发展提供多样化载体。此外 ，与区域创业型中小企业较多这一特点 相匹配 ，深圳湾园区不乏运营商提供各类拎包入住、定制装修等服务 ，一定程度上降低企业选址的时间成本。; 在互联网科技客户占比超过一半的深圳湾园区 ，租赁市场过去多年均表现活跃，龙头企业及快速成长的创新型中小 企业的集聚带来了层出不穷的产业空间需求。2016-2021的6年间，其甲级项目年均净吸纳量达16万平方米，在全 市年均占比20%。然而 ， 自2022年以来，在全球不确定因素增加等宏观背景下 ，深圳湾园区与其他市场一样出现需 求放缓的现象。与此同时 ，互联网行业调整对深圳湾园区带来了更为显著的冲击 ，龙头企业办公空间整合、中小企 业更加谨慎 ，降本增效成为多数企业的选择。此外 ，前海、宝中、留仙洞等周边市场供应放量 ，也对深圳湾园区形 成分流。2022全年其甲级写字楼净吸纳量不及5000平方米 ，2023上半年持续净流出。空置率攀升至15.1% ，租金 自去年同期的197.3元每平方米每月下调15.5%至166.8元每平方米每月。;; 政府主导，街区式开发，供地转向供房 深圳现状产业用地多为企业自建模式， 而留仙洞则采取了由政府主导