物业服务经济.pptxVIP

综合性的服务行业物业服务经济 01内容海外与第三产业产生与发展服务特点与房地产业目录0305020406 基本信息物业服务经济是指从事物业服务的行业及其经济活动。物业服务经济属于第三产业，是一个综合性的服务行业。物业服务经济是随着房地产业的发展而产生并发展起来的。 内容 内容物业服务经济的经济主体是物业服务企业和物业的业主。业主的利益一般由业主委员会代表。业主委员会是由业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业服务活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，它和物业服务企业之间是平等的契约关系。物业服务企业是具有法人资格的经济组织，有自己的财产，能自己承担民事责任。物业服务企业与业主或用户之间，是受托人与委托人、服务者与服务消费者的关系。业主委员会有权决定聘用或解聘物业服务企业，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，协助物业服务企业开展各项业务和组织社区活动。 ?参与物业服务经济活动的还有政府相关部门及各类专业公司等。政府相关部门主要是从政策和法律法规上对物业服务活动进行调控和指导，同时从城市的建设与管理的角度出发，把物业服务活动和城市的有序发展结合起来，促进城市面貌的改观和居民生活环境的改善。各类专业性公司则是与物业服务企业签订承包合同，将需要完成的专业性较强的业务承包下来，以提高物业服务的效率和质量。如物业的大修、某些设施的更换、管线的检修等，一般由专业公司来承包完成。因此，物业服务经济作为一种新兴的服务经济，它的发展带动了其他多种服务业的发展，也为房地产业的发展增加了新的动力。 产生与发展 产生市场分析困惑产生与发展 产生我国对物业服务的探索始于20世纪80年代初期，随着住房制度改革的进行，房屋管理的福利性逐步向经营性转化；同时，房地产业的发展使房屋管理工作量急剧增加；各种高层新式建筑设计的复杂性和功能的多样化也使得管理的内容变得更加复杂和专业化；人们对生活工作环境质量要求也不断提高，在这种状况下，需要有一个专业的服务机构来承担这些管理和服务工作。于是，我国开始探索和尝试物业服务，并从住宅的物业服务开始试验。 ?1981年3月10日，深圳市成立了中国首家专业化的物业服务企业——深圳市物业管理公司，意味着我国专业化、经营化的物业服务的诞生。该公司作为一家以管理涉外商品房为主的公司，在借鉴香港成熟的物业服务方法和经验的基础上，结合深圳特区的实际情况，按照社会化、企业化管理的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。新体制理顺了市场经济条件下房产经营部门与管理部门之间、管理部门与业主、租户之间的关系，使房地产管理工作从过去的行政性、福利性，走上了专业化的有偿服务的轨道。如果说20世纪80年代是我国物业服务的起步阶段，那么，20世纪90年代则是我国物业服务开始规范化大发展的阶段。20世纪90年代以来，物业服务作为一个新兴行业得到了长足的发展，并以1994年4月1日建设部颁布和实施的第33号令《城市新建住宅小区管理办法》为标志。在这一阶段，物业服务立法速度明显加快，物业服务队伍迅速壮大。1993年6月30日，深圳市成立了国内首家物业管理协会，2000年10月15日，中国物业管理协会在北京正式成立，由全国878家物业服务相关单位组成。 困惑我国的物业服务业经过20多年的发展，物业服务的市场化、专业化态势已形成。但是，我国的物业服务与发达国家相比，还存在较大差距。主要表现在以下几个方面：(一)市场主体自主性缺位作为物业服务市场交易中的买方，部分业主由于长期受福利房观念的影响，物业服务消费意识比较淡薄。实行住房制度改革后，人们仍留有住房福利性质的惯性思维，部分业主对现行的有偿物业服务不理解。业主委员会也大多流于形式，不能很好地维护自身的权利和履行应有的义务。市场主体另一方的物业服务企业也并非都是在市场机制中产生的，有些是行政配置的产物。纵观我国现有的物业服务企业，其大部分并非真正意义上的按现代企业制度组建的自主经营、自负盈亏的经营实体。这必将阻碍物业服务市场化的进程。(二)物业服务水平较低近年来，我国物业服务的投诉率一直居高不下，问题主要集中在物业服务费价格是否合理以及物业管理公司服务是否到位上。从2004年中国消费者协会受理的投诉总量看，房地产投诉总量位居第三，且投诉的数量持续增长，近几年平均每年增长20%，其中物业管理投诉更是投诉的热点，投诉的主要问题包括物业管理混乱，停电、停水、乱收费、滥摊派现象严重，保安、清洁水准低等。 市场分析(一)加大市场培育力度以确立物业管理市场主体地位首先，要从转变人们的思想观念人手，矫正住房消费意识，使人们认识到物业服务消费是住房消费不可缺少的部分。必须加强政策和舆论的引导作用，大力宣传物业服务有偿的观念，强化业主按照社会认可的成本自觉地交纳服务费的消