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第三章 房地产开发企业稽查案例 3-1 某房地产公司隐瞒收入偷税案 本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关 证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题 考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报， 反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元， 隐瞒收入偷税100多万元。 （二）纳税人基本情况 某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。2000 年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目， 并且三个项目都已完成施工。 第 1 页 共 92 页 该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预 征、后清算管理办法。到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清 算。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到 主管税务机关了解税收管理情况。该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已 完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。2003年、 2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零 申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销 售登记情况。发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相 关手续。检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案 的查处。 （二）检查具体方法 1.账面检查，发现疑点 检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检 查。通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关 系不平、会计凭证装订不齐。针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局 长批准后，实施调账检查。2006年3月28 日，专案组调取了该公司2000年6 月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。 检查人员按工作内容分成两个小组，一组负责账面收入、预收款凭据记账联 的金额、号码和售房合同中的面积、单价、金额等资料电脑录入，并进行对比分 析；另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外 围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比 较，发现三个疑点：一是入账的收款凭据记账联缺号；二是收款凭据记账联金额 第 2 页 共 92 页 与售房合同中的金额有差异；三是部分实际已售房但未发现销售合同，并且这部 分销售房屋在账簿中没有收入记录。 2.询问调查，外围取证 根据三个疑点，专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究，专 案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。 检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。 会计人员反映：公司自开业以来，已换了两任会计，第一任会计已在一年多前辞 职，现不知去向，以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋 有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理； 另一种是借亲友、及公司员工的名义销售，实际并没有真正实现销售，取得的银 行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计 做多少账，向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排，其他的情况就不知道。 检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现，要取得案件突破，关键是要突破 法人代表。 当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身 上。但经过检查人员的摆事实、讲道理，耐心宣传，最后在事实面前，法人交待， 公司另有一本代收水电费账，记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线 索后，及时调取了该公司收款票据存根