2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试历年考题专家甄选版带答案1.docxVIP

（图片大小可任意调节） 2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试历年考题专家甄选版带答案 卷I 一.单选题(共35题) 1.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。 A.800万元 B.1000万元 C.1800万元 D.800～1000万元 正确答案：D 2.成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。 A.材料 B.市场调查 C.原材料 D.价格 正确答案：D 3.路线价法的理论依据是()。 A.替代原理 B.预期原理 C.生产费用价值论 D.收益原理 正确答案：A 4.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 正确答案：D 5.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 正确答案：B 6.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 正确答案：A 7.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。 A.一层 B.二层 C.三层 D.地下一层 正确答案：A 8.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。 A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 正确答案：D 9.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。 A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日 正确答案：D 10.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。 A.质量校核 B.年龄勘察 C.主观思索 D.实地勘察 正确答案：D 11.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。 A.交付估价报告 B.估价资料归档 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算 正确答案：B 12.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。 A.87 B.124 C.130 D.134 正确答案：B 13.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A.27% B.21% C.73% D.79% 正确答案：D 14.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 正确答案：B 15.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bχ中的常数a、b的因素应是()。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 正确答案：A 16.收益法的雏形是()。 A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法 正确答案：C 17.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。 A.基础建设 B.开发市场潜力 C.环境相关的设施的建设 D.房屋建设 正确答案：D 18.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.某地区房地产价格指数或变动率 C.全国某类房地产价格指数或变动率 D.某地区某类房地产价格指数或变动率 正确答案：D 19.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。 A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性 正确答案：C 20.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。 A.商业用房 B.住宅 C.写字楼 D.工业用房 正确答案：A 21.下列影响房地产价格