老旧小区物业管理前期介入方案.docx

老旧社区项目物业管理前期介入方案 2023年12月1日 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 前期介入服务的四个阶段 3 一、物业顾问组建阶段 3 二、改造施工阶段 4 三、竣工验收阶段 4 四、物业正式进驻阶段 5 第二部分 物业管理模式及服务目标 6 一、服务管理模式 6 二、服务管理思路 7 三、抓整治工作，换环境面貌 10 第三部分 项目组织架构与岗位人员设置 12 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 12 二、主要工作职责 12 三、物资装备需求情况 14 四、前期介入工作计划 16 五、日常管理期工作计划 17 第四部分 前期物业管理工作的开展 18 一、前期物业工作重点 18 二、前期管理流程 19 三、物业接管验收管理 20 （一）与前任物业公司对接 20 （二）与业主委员会对接 23 （三）无人对接 25 四、物业管理后续工作 27 （一）设备设施试运行 27 （二）全面清洁开荒 27 五、服务建议 31 第一部分 前期介入服务的四个阶段 老旧社区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其重要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，保证物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧社区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧社区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使此后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧社区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将公司总部强大的技术力量以及与我们合作数年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与老旧社区规划改造设计方案的变更讨论，从管理的角度审阅规划改造设计方案是否合理，力求使社区的改造设计方便日后的物业管理工作。 1.老旧社区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.公共设备设施的维护和保养； 3.老旧社区规定极高的消防安全工作； 4.老旧社区保洁绿化管理等达成标准； 5.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 6.社区垃圾房的管理； 7.物业管理经营用房的位置设计； 8.附属改造工程配置设施建设的设计参与。 二、改造施工阶段 改造施工过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解改造工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增长了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为此后的物业管理工作奠定良好的基础。 1.提出设备的设立和服务方面的改善意见及设计漏掉工程项目的建议； 2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 3.审查有关改造工程的优劣，提供改善意见； 4.提供机电安装及能源分派的有关专业技术管理意见； 5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质导致损伤； 7.对改造施工现场出入的车辆实行安全监察与环境清洁措施管理。 8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，涉及房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。 9.检查改造工程施工进度； 10.检查前期改造工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，保证安装质量； 12.提出漏掉工程项目的建议； 13.对老旧社区公建配套设施设备的进行探讨，可以使公建配套设施设备满足此后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和此后的物业管理成本。 三、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工改造现场，参与工程例会，及时提出专业意见和建议，对各种设备、管线都逐个检查。 1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 2.发现也许存在的施工隐患，并列出漏掉工程； 3.参与重大设备的调试和验收； 4.制订物业分户验收流程并执行； 5.指出工程缺陷，就改良方案的也许性及费用提出建议。 四、物业正式进驻阶段 完毕上述三个阶段后，做好物业进驻老旧社区的准备工作