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【会计实务】房地产企业代垫的水电费，如何做财税 处理 房地产公司在开发建设过程中，合作单位较多，有桩基工程公司、总 包公司、各分包公司以及装修公司施工企业等，这些公司在施工过程 都需要使用水电费。但是由于水表和电表无法根据每一个公司进行安 装，只能以开发公司的名义统一进行安装和计量，水电费由房地产公 司支付给供电公司和自来水公司，房地产公司再从施工企业收回水电 费。 一、实务操作中会出现两种处理方法：一、实务操作中会出现两种处理方法： 第一种方法：按代扣代缴处理，由供电公司和自来水公司将发票开给 施工企业，结算时房地产公司从工程款扣除代缴的电费。此种方式下， 存在两个问题： 1、由供电公司和自来水公司将发票开给施工企业的难度较大，而且 无法达到资金流、销售流、发票流一致，取得的增值税进项发票存在 无法抵扣的风险。 2、国家税务总局公告2018年28号《企业所得税税前扣除凭证管理 办法》第十八条 企业与其他企业（包括关联企业）、个人在境内共 同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分 摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作 为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单 作为税前扣除凭证。如果按照该规定，由供电公司和自来水公司将发 票开给房地产公司，房地产公司对水电费进行分割，将水电费发票复 印件和分割单交给建筑企业作税前抵扣凭证，房地产企业是按照全额 抵扣进项税还是按照自己承担的水电费部分抵扣进项税？ 第二种方法：按转售水电费处理，由供电公司和自来水公司将发票开 给房地产公司，房地产公司再开发票给施工企业，结算时从工程款扣 除代缴电费按销售收入处理。此种方式下，如果自来水公司开具的是 3%的普通发票，那么房地产公司转售时按照13%开具销售发票，会多 交增值税10%。 以上两种方法，不管是房地产公司还是建筑公司都是无法接受的，因 为双方都会有税务风险或者税款损失。 二、解决的方法及管理措施 为了规避房地产公司及施工企业的税务风险，建议房地产公司将水电 费也作为“甲供材料”管理。对于一项工程的水电费国家都有预算定 额的，而且在项目招投标时，商务标中都会包括水电费的定额，因此 房地产公司可以把按照预算定额核定水电费的总消耗量和金额从总 包合同中分离出来，不作为总包合同的构成部分，作为“甲供材料” 提供。并约定对于超核定的水电费消耗量由施工企业承担，从支付的 工程款中扣除。 （一）水电费发票开具： 水电费发票直接开给房地产公司，房地产公司收到的增值税专用发票 可以直接进项税额抵扣，不含税部分直接计入项目开发成本中。建筑 企业按照工程款开具建筑业发票不包含水电费。 （二）发生水电费账务处理： 【会计实务】房地产企业代垫的水电费，如何做财税 处理 房地产公司在开发建设过程中，合作单位较多，有桩基工程公司、总 包公司、各分包公司以及装修公司施工企业等，这些公司在施工过程 都需要使用水电费。但是由于水表和电表无法根据每一个公司进行安 装，只能以开发公司的名义统一进行安装和计量，水电费由房地产公 司支付给供电公司和自来水公司，房地产公司再从施工企业收回水电 费。 一、实务操作中会出现两种处理方法：一、实务操作中会出现两种处理方法： 第一种方法：按代扣代缴处理，由供电公司和自来水公司将发票开给 施工企业，结算时房地产公司从工程款扣除代缴的电费。此种方式下， 存在两个问题： 1、由供电公司和自来水公司将发票开给施工企业的难度较大，而且 无法达到资金流、销售流、发票流一致，取得的增值税进项发票存在 无法抵扣的风险。 2、国家税务总局公告2018年28号《企业所得税税前扣除凭证管理 办法》第十八条 企业与其他企业（包括关联企业）、个人在境内共 同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分 摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作 为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单 作为税前扣除凭证。如果按照该规定，由供电公司和自来水公司将发 票开给房地产公司，房地产公司对水电费进行分割，将水电费发票复 印件和分割单交给建筑企业作税前抵扣凭证，房地产企业是按照全额 抵扣进项税还是按照自己承担的水电费部分抵扣进项税？ 第二种方法：按转售水电费处理，由供电公司和自来水公司将发票开 给房地产公司，房地产公司再开发票给施工企业，结算时从工程款扣 除代缴电费按销售收入处