青岛李沧项目市场调研及可行性分析报告.pptVIP

李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济奉献度低 李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线〞的商业空间格局，但目前只有李村商圈开展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段； 业态上以中小型百货、小型超市、专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主； 从业种上看，以满足市民根本生活需求的综合百货、五金交电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体卫设施为主； 辐射人群以李沧本地和城阳局部外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政奉献不大 沧口 东李 李村 四圈四线的商业提振方案可为李沧区商业升级扩容提供重大机遇 李沧通过宝龙城市广场、河汊公园及沿李村河高档办公、会展、酒吧、餐饮娱乐消费设置建设，形成以李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈、东部〔苏家〕商圈为辐射源，以308国道〔李沧段〕、重庆中路〔李沧段〕、振华路-京口路-九水路、李村河两岸为辐射带的“四圈四线〞商贸新格局 青岛市及李沧区商业功能研究结论 李沧区 商业大而不强，业态业种齐全，以传统的中小型百货、超市、批发市场或专卖店为主，业种以中低档服装、百货、食品、电器等日常消费品为主。“四圈四线〞的商业提振方案有助于李沧区商业升级扩容 青岛市 青岛商业以传统商业业态为主，缺少形成青岛特色的地方。 目前三大商圈定位较有层次，各自形成相对稳定的客户群； 青岛房地产市场研究 * 青岛市房地产宏观市场研究 青岛市房地产微观市场研究 青岛房地产投资市场2021年受政策调控和金融危机的影响，大幅下跌 青岛GDP近年保持了约15%的增长速度；2021年青岛GDP到达4436亿元，在经济的强烈带动下，青岛房地产市场进入高速开展阶段； 2021年，青岛人均GDP超过7000美元。 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% GDP增长速度 数据来源：青岛历年统计年鉴 2000-2007年青岛GDP、人均ＧＤＰ指标 青岛市房地产投资额在08年手经济危机影响然增长幅度在2021年大幅下降，跌幅到达了16.5%； “十一五〞期间，青岛市预计完成房地产开发投资1514亿元，年均增长15％，其中住宅完成投资1079亿元，年均增长14％。 2001-2021年青岛房地产投资额变化 2021年受调控及整体经济形势影响，商品房成交量价齐跌，追随一线城市进入淡市； 2021年3、4月份有较明显的上升趋势 商品房成交价格比去年最高点下降26.4%： 07年青岛市住宅均价出现震荡上扬，11月销售均价到达最高值6661元/平，之后震荡下滑，2021年12月到达低点3930元/平，与最高值相比下跌40%； 住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降： 07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07年12月到达3775套，08年年初、年中、年末销售量分别下跌至1681〔2月〕、2115套〔7月〕和1992套〔12月〕； 数据来源：青岛统计局网站 数据来源：搜房网样本数据报告 注：2021年成效量有所上升，参见报告后房地产微观市场研究局部 在上个世纪90年代青岛城市东扩的过程中形成了中心城人口疏解，自老城区向浮山后开展的城市居所 老城片区 城市核心区 浮山后片区 老城片区，多为七、八十年代的老旧建筑，周边环境较差，人口密度较大。 随着市政府1992年东迁，青岛开展东部新城，导致一部份优质人口外流。 随着老城改造的推进，拆迁居民开始向外转移。 浮山后从20世纪90年代开始建设，经过十几年时间，浮山片区发生了巨大的变化。 城市东扩，形成了新的核心商务区，周边环境良好，城市功能完善，区位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房价较高的外向型城市居所。 早期的拆迁安置小区及经济适用房小区，多为拆迁户及中低收入群体。 鲁信长春、海尔东城国际一系列大盘的推出，逐渐成为新兴的中产阶级居所。 随着青岛东部泛浮山后板块价格一路上涨到不低于一线城市的水平，青岛的居住需求开始沿胶州湾向北开展。在传统“以海为贵〞的价值体系下，李沧区是青岛房地产市场中的价格洼地 青岛房地产市场表现出明显的“以海为贵〞的特征，其中一线海景豪宅〔东海路沿线石老人)，价格区间万/㎡，最高3.2万/㎡；二线海景豪宅目前已根本无供给，价格区间在万/㎡，高价2.4万/㎡；三线海景(浮山前香港路以北以及崂山东沙子口区域〕豪宅价格区间在万 李沧是房地产市场中的价格洼地，与海景房的价格最大差异为2.8万/㎡左右，最小也相差6000元/㎡ CLD的启动建设让李沧区有望成为城市中产置业的中高端物业集聚地，从而提升李沧