房地产行业市场前景及投资研究报告：日本房地产泡沫破裂，政策放松力度，市场良性发展.pdf

证券研究报告·行业深度报告 ·房地产 房地产行业深度报告 日本房地产泡沫破裂启示录：加大政策放松 2023 年08 月22 日 力度，助力市场回归良性发展 增持 （维持） [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 表现：日本房地产从繁荣到泡沫破裂，陷入“失去的三十年”：（1 ）泡 沫产生、地价飞涨（1985-1990 年）：土地政策、货币政策、金融 宽 松等导致大量资金流向土地市场。土地所有者捂盘惜售，助涨土地价格， 货币政策和金融 宽松导致市场流动性宽裕，银行过度信贷与企业投 机等催生泡沫；（2 ）泡沫破裂，股市、楼市先后崩溃：政策收紧是直接 行业走势 原因，城镇化进入尾声、人口周期拐点等基本面因素是根本原因，收紧 房地产 沪深300 的货币金融政策，导致企业融资链条断裂，刚硬的土地税收压垮市场。 （3 ）影响：长期资产负债表衰退，市场陷入“失去的三十年”：经济长 期低迷，资产缩水，企业疲于修复资产负债，大幅度收缩投资开发等。 1% ◼ 应对：救市政策出台滞后，效果不佳：（1 ）金融监 度：大藏省话语 -9% 权过高，央行缺乏独立性、政策出台不及时：大藏省大权在握，缺少透 -19% 明度，在泡沫破裂后低估不良资产问题，且货币紧缩政策出台不及时； 2022/8/22 2022/12/21 2023/4/21 2023/8/20 （2 ）货币财政政策：货币、财政政策大开大合，政策配合度不高：货 币政策刹车过急，主动刺破泡沫，导致股市与房地产没有缓冲迅速下行， 相关研究 泡沫破裂后，日本央行货币政策转向缓慢，使得后续宽松政策大打折扣， 财政与货币政策疏于配合；（3 ）税收制度：税收制度变动不入时宜，加 《新房销售环比提升，期待更多 速泡沫积累和破裂：土地税制宽松助长投机之风，相反，在地产下行期 优化政策落地》 收紧土地税制，加速地价下跌，消费税让经济雪上加霜；（4 ）土地制度： 2023-08-21 土地稀缺、金融属性强，应对泡沫策略失当：土地稀缺助长投机，泡沫 破裂后，土地制度未作出正确调整，未能通过减少供给抑制价格下跌。 《新房销售持续低迷，多地放松 房地产政策》 ◼ 启示：避免重蹈覆辙，中国房地产何去何从？ （1 ）当前我国楼市与日 本 1991 年对比：相同点：我国和日本有着相似的人口结构，快速攀升 2023-08-14 的杠杆率和过高的房价收入比，购买力接近极限。不同点：我国经济发 展外部环境复杂，经济进入增速换挡阶段仍保持中高速增长，城镇化进 程进入快速发展期的减速阶段，未来发展空间犹在，房地产作为我国支 柱行业，对宏观经济更重要；（2 ）当前我国市场信心不足，近年来多重 货币、财政政策力保经济复苏稳增长，长远还需将扩张性宏观调控政策 与改革相结合：2023 年我国出现提前还贷率持续上升现象，可能对社会 融资增长、消费有所拖累，为应对经济下行和市场预期转弱造成的需求 不足，还需开大政策工具箱，提振市场信心；（3）稳楼市有助于稳经济、 稳就业，加快构建房地产新模式：短期，降低首套首付比和贷款利率、 为改善型住房提供税费减免、调整认房认贷政策等政策；通过贷款展期、 债务重组、并购等供给端政策化解房企风险。长期，推动城市群战略、 金融稳定、租购并举等为核心加快构建房地产新模式。 ◼ 总结：吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归 良性发展。（1 ）从日本经验教训来看，房地产政策需要松紧有度，适时 而定，避免犹豫不决和过犹不及。