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中国物业管理行业概况研究 -发展影响因素、行业技术、行业壁垒、行业上下游、行业特征 （三）行业发展影响因素 1、有利因素 （1 ）市场规模高速增长 据国家统计局数据显示，2013-2016 年四年全国房屋竣工量合计高达 46 亿平方米左右，部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理，增量房、存量房以 及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。 国家统计局网站数据显示，城乡居民收入快速增长也驱动了物业服务行业的 增长。2016 年中国城镇居民人均可支配收入 33,616 元，比上年名义增长 7.8% ， 扣除价格因素，实际增长 5.6% ；农村居民人均可支配收入12,363 元，名义增长 8.2% ， 扣除价格因素，实际增长 6.2%。居民可支配收入不断提高，物业服务消费意识也不断增 强，越来越看重物业服务，也进一步促进了本行业的繁荣。 （1 ）市场竞争机制的引入 2014 年底，国家发改委放开非保障性住宅物业服务价格，业主自主选择物 业公司的情况下，双方协商定价。这就为行业引入了市场机制，提高差异化、更 高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格，有助于资源的有效 配置和行业的健康发展。 （3 ）移动互联网技术的发展催生多元业务 互联网技术的不断提升与发展，尤其 2015 年李克强总理强调的“互联网 +” 概念掀起了互联网的又一波热潮。互联网技术的应用不仅能使得物业管理效率大 幅度提升，同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的 转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。借 助互联网技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手 机充值、生活信息查询及在线预约下单等 ，提升居民生活便捷性的同时也发展了 新的赢利点。多元业务发展首先在百强企业初见成效，2016 年百强企业多种经 营收入均值 1.08 亿元 ，增长率为 19.95% ，占营业收入的 17.28%6。 （4 ）国内资本市场环境的逐步改善 2014 年以来，国内资本市场全面深化改革，资本市场环境明显改善，央行 多次实施降息降准等货币宽松政策，力图降低市场利率和社会融资成本，改善证 券发行和融资环境；新三板市场全面扩容，做市商制度和市场分层管理制度持续 落实推进，为物业服务企业健康快速发展带来新契机。物业管理企业通过登陆资 本市场可以实现品牌影响力的提升，为加速规模化提供了必要资金支持，实现规 模经济抵御市场冲击等。 2、不利因素 （1 ）行业竞争格局分散，企业并购速度加快 中国物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属 的物业管理公司负责经营。2014 年，全国注册房地产开发商 6 万多家 ，物业服务企 业约 10.5 万家 ，物业服务百强企业在管面积仅占全国总在管面积的 10.6%。 随着行业内百强企业兼并收购速度加快，2016 年末 ，百强企业管理面积已占全国物业 管理面积的 29.44% ，呈明显的上升趋势。 （2 ）受上游行业的宏观政策影响较大 房地产业是物业管理的上游行业，本行业的发展与上游行业联系紧密。房地 产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用，政府历来十分重视房地产 业的监管和调控，针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此， 房地产相关行业受宏观政策影响较大。房地产业的政策制定主体复杂，政策手段 丰富多样，而且由于中国房地产业发展迅速，法规及监管体系需要完善之处较多， 因此政策推出的节奏也较为频繁。上游行业过于频繁的政策变动将会给物业管理 行业带来一定的经营风险。 （3 ）管理粗放，服务专业化水平低 中国众多物业管理服务企业中，85%是开发商的子公司 ，10%是由房管站 转制，独立的专业物业服务公司只有 5%左右。不少开发商的下属物业公司经营 理念滞后 ，管理方式有待改进 ，服务意识尚需提高 ，无法满足消费者对高质量生 活的要求。部分小区公共维修基金管理不透明 ，绿化养护不到位 ，导致杂草丛生 ； 安保服务意识淡薄 ，生人随意出入 ，由此引起的业主与物业的纠纷经常见诸于报 道。 （4 ）企业服务成本上升 物业管理产业作为劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较 大。近年来，随着职工工资标准和社保