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探析我国物业管理的现状和发展趋势 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管 理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我 国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均 具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、 小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务应 运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式， 是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领 域的延续 ，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是化经营、专业化管理、社 会化服务和市场化运作的运行机制 ，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新 生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的 制约和影响 ，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就 目前物业管理的 现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从 1981 年 3 月起在深 圳试点开始到现在已经有 20 多年的历史。在这 20 多年的时间里 ，物业管理这个行业一直 奏响发展的主旋律 ，在发展的道路上不断前行，行业 自身不断发展壮大，日益受到社会的 认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是数量、从业人数、人员素质、覆 盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积 极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物 业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易 引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化 和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中， 开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、 养护、使用负有什么样的责任 ，这些都需要在法律上予以界定。并且 ，规范和约束业主与 业主之间 ，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制 性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来 ， 确保物业内的公共利益不受侵害。因此 ，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系， 已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二 ）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现 在 ：小区竣工交房阶段业主入住较少 ，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定 规模后，小区成立业主委员会难度较大 ，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三 ）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。 目前 ，物业管理表现比较 突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常 外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家 计委、建设部早于 1996 年 2 月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将 物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理忽 视业主的合法权益，多收费，乱收费。 （四）物业管理发展的区域性不平衡。 我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地 区，物业管理服务的体系还没有建立 ，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成 了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理的发展。 （五 ）物业管理人员素质不高 ，并缺乏专业人才。 目前 ，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高 ，物业管理人员的业务水平有限 ， 物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管来说至关重要 ，管理人员素质的高低 ， 不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到的长期可持续发展。 二、我国物业管理发展的若干对策。 1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系 ，使物业管 理做