河南郑州鑫苑中央华府项目营销执行策划方案_143页_XXXX年.pptxVIP

;PART 1 项目诠释;聚焦 中央华府;价值属性 ;项目概况显而易见项目的特点十分清楚 对项目的诠释也很明了;PART 2 问题及目标界定;;我们要达到的目标是;【利润】 ;;郑东新区（高端楼盘）最新二手房价格分析;;【周期】 ;类别;【品牌目标】 ;PART 3 市场环境及竞争;2010年1—4月份商品住宅成交分析;4.15新政前后代表楼盘来访与成交情况分析;4.15新政出台后，虽地方政府的具体措施还未完全明确，但市场观望情绪已初步形成，5.1后多盘来访及成交量明显下降。 但另一方面，开发商经过09年的利好市场，大大提高了资金储备，2010年的资金链比较宽松，暂无出现降价急售局面。买售双方进入胶着状态。;PART 3 市场环境及竞争;项目主力洋房产品仅在郑东新区有联盟新城7期，古德佳苑，银河丹堤，虽然这些项目具有发展前景优势，但本案位于醇熟城区，具有完善的城市配套。;类别;郑州洋房及高层豪宅产品供应量趋势分析图;区域高层公寓竞争产品供应量趋势分析图;区域市场分析总结;PART 4 项目客户思考;【核心卖点分析】;【核心价值提炼】; 优势1:绝品地段、成熟配套 优势2：鑫苑·稀缺人文洋房社区;在分析项目的客户前，我们先了解几个竞争对手的客户情况;说明：项目4.28号售楼部开放，预计8月底开盘。从4.28至5.10来访客户约2000组。 ; 改善型需求占58％，刚性需求仅25％（含婚房、成年独居、为孩子购买），投资客户约 17％，受政策影响预计后续投资客将减少。 项目88%来访客户为附近地缘客户，对目前周边区域有强烈依赖心理和归属感，置业再 次选择该区域。多分布在文博花园、农科院家属院、金水区家属院等小区。;首次置业占1/3，主要需求2房； 近50％为二次置业，该批客户受限于新政的可能性较大，需重点做提高首付的引导； 三次及三次以上合共占近20％，虽然受限于房贷政策，但该批客户实力较强，一次性可能性较大，对135-150平大户型较为关注。;银基王朝3期成交客户调查表（09年1219开盘，截止到5月5日共成交1111套）;三房为最畅销产品，购买一房、二房客户基本持平，四房客户最少； 银基王朝项目客户以自住型需求为主，四房高端产品客源有待挖掘；;【古德佳苑客户分析】;客户置业次数分析;无疑，本案目标客户群与上述竞争项目存在一定重叠，定位要确定的问题是：;产品类型;产品类型;PART5 项目营销部署;1#;户型;首开洋房塑造高端 核心产品价格标杆 高层产品价格拉升 销控推盘量价齐升 分期多批推售，确保各批次产品均有高销售率，各批次价格都能稳步提升，实现利润最大化； 首批多层洋房不宜推出过多，适当放量，高价惜售，最南边的四栋多层位置相对较劣，建议首批推出。考虑到本项目前期需要走量冲击市场，需推出1号楼公寓产品，搭配销售。； 项目一批推多层花园洋房80套（8#/9#/14#/15#），13943平米，高层推出1号楼1201套，50858平米； 自项目动工，同步施工园林绿化，尽早展现实体景观；并根据交房入住时间启动幼儿园。;1#;价格策略;;公寓开盘均价：8000 元/㎡;10月底1#/8#/9#/14#/15#首次大型开盘;价格策略：阶段拉升;PART5 项目营销部署;鲜明诉求+区域战略运营+精准渠道+人文公关 +体验营销;区位：市中心之核心； 交通：依托花园路、文化路、农业路、东风路等主干道，交通便捷； 配套：该区域集住宅、文化教育、商业核心、数码产业等一体； 居住：该区域居住条件成熟，购物、餐饮、教育、储蓄、医疗等生活配套完善。 升值前景：蓝堡湾、英地带动区域高端居住氛围，鑫苑的加盟使”中央富人区”呼之欲出。;基于区域价值结论：中央华府所在区域将因核心稀缺地段、迅捷交通系统、绝版配套、人文生态资源，成为郑州真正的中央资源豪宅区;;中央资源豪宅区·鑫苑13万㎡稀缺墅质尊邸;中央资源豪宅区里的鑫苑洋房 郑州，独此一处;以豪宅区的墅质洋房形象为破局点，成功塑造形象 再以点带面，顺势而为，是项目切实有效的推广之道！ ;主推豪宅区的低密度洋房，那么公寓呢？;所以，必须分不同产品，不同阶段有针对性推广主题： 公寓产品的诉求点是——;;;中央资源豪宅区 ;;竞合 （诠释）;;角色 定位;; 以房地产信息网、搜房网、商都房产网、中原楼市网、新浪房产网等举足轻重的网络媒体及专业评论持续炒作;主流报纸媒体全城热议，使片区在短期内形成话题，达到街知巷闻的信息渗透效 果;由钧城全程策划、以鑫苑河南区总经理为代表，联手英地、正宏、太极的“郑 州之心”价值高峰论坛，建立舆论高度，共创淡市之下的地产价值传奇;;【1. 行销渠道：精准渠道 】;花园路;精准营销：多层洋房VS城市