房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究_2.pptxVIP

;CONTENTS;房地产业的税收收入即使国家财政税收的主要来源，又是地方财政收入的 重要组成部分，其中土地增值税是房地产开发企业最主要的税种之一。近年来央视多次曝光我国著名上市房地产企业拖欠土地增值税事件，如何合法合规又保证企业效益的完成土地增值税清算成为房地产企业面临的新的挑战。文章主要的研究对象为房地产企业土地增值税纳税筹划，通过定量分析，确定土地增值税纳税时间选择时的增值率平衡点以及增值率与毛利率之间的变化关系。并结合XFJY项目的实际情况，针对理论分析制定筹划土地增值税的两个方案：清算时间选择法；临界点分析筹划法。并结合案例做出综合选择。;第一章 绪 论;国外文献综述：;1.2 国内外文献综述 国内文献综述： 国内房地产企业土地增值税税收筹划思路： （1）利用税率临界点降低收入 （2）增加扣除项目 （3）利用优惠政策 利息支付过程中的纳税筹划 推后清算时间;通过阅读文献我们发现国内外与税收筹划相关的理论著作较多，与筹划土地增值税相关的理论相对较少。结合案例进行的土地增值税筹划多局限于某种筹划方法，且缺少定量分析，不具有普遍适用性。 本文旨在通过定量分析，确定土地增值税纳税时间选择时的增值率平衡点以及增值率与毛利率之间的变化关系，确定具有普遍适用性的土地增值税纳税筹划适用标准，为企业纳税筹划提供一定的参考。;2.1 清算时间选择法 目前我国土地增值税实行“先预征，后清算”的征收模式，即项目取得预售许可证开始销售后，采用一定预征率对销售收入进行预缴土地增值税，待项目符合清算条件时，在进行土地增值税汇算清缴，本文试图令预征时土地增值税应纳税所得额与清算时土地增值税应纳税所得额算出土地增值的平衡点，根据项目开发实际增值情况判断清算时间。;土地增值税纳税清算条件 (1)满足下列条件之一时，纳税人应进行土地增值税清算: ①整体转让尚未竣工决算的房地产开发项目 ②房地产开发项目全部竣工，并且全部售罄 ③整体转让土地使用权。;(2)满足下列条件之一时，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值清算: ①房屋销售许可证三年时间己到，还未全部销售的房产; ②项目己经建设完成并通过验收，同时房地产建筑面积转移量高于销售房产建筑面积的百分之八十五，或者比例未高于百分之八十五，但是大部 分建筑面积以转移，自己使用或者出租; ③纳税人应在申请办理注销税务登记前进行土地增值税清算。;若房地产企业符合以上土地增值税清算条件，则需要完成土地增值税清算。在上述状态下，如果要运用清算时间选择进行纳税筹划，就需要在项目符合清算条件之前进行纳税筹划，让房地产开发企业具有选择权，确定清算时间。项目开发商基于有关法律法规，若可对项目清算条件进行操作，选择清算时间筹划法，实现延迟清算或者提前清算。;2.1 清算时间选择法;2.1 清算时间选择法;◆;表2-3 陕西省土地增值税预征率表; 40;由于税率40%以上对应的增值率均不符合其增值率在50%以上的前提， 故税率40%以上增值率平衡点的结果为空集。有效的增值率平衡点仅出现在税率30%即增值率不超过50%的区间内。实际增值率等于增值率平 衡点时，预征的土地增值税税额额等于清算时需要缴纳的土地增值税税额，清算时不需补缴土地增值税。理论上来说既不需要尽早清算，也不需要延迟清算。但考虑到货币时间价值，项目持续时间越长资金成本越大，因此在增值率平衡点上应选择尽早清算。实际增值率大于增值率平衡点时应延迟清算。实际增值率小于增值率平衡点时应尽早清算。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。结合该税收优惠及上表中求出 的增值率平衡点，根据增值率不同做出如下清算时间选择：;2.1 清算时间选择法;2.2 临界点分析筹划法;2.2 临界点分析筹划法;2.2 临界点分析筹划法;表2-7 增值率与毛利率的临界值变化表（营业税条件下）;2.2 临界点分析筹划法;2.2 临界点分析筹划法;2.2 临界点分析筹划法;2.2 临界点分析筹划法;;3.1 案例概论;3.2 案例分析：JXHC XFJY项目;;表3-2 XFJY项目扣除情况;项目;表3-4 XFJY项目增值率与毛利率一览表;表3-5 利用临界点对普通住宅税收筹划;由表3-5可知，当毛利率低于38.56%时，增值率低于20%，此时普通住宅 达到法定免税条件。故上述两种筹划方案均先确定毛利率，再倒推收入成本，通过调整收入或成本，使增值率降低至20%以下，享受税收优惠，达到增加税前利润的目标。 对该项目单考虑利用清算时间选择进行税收筹划，由于该项目普通住宅、其他商品房增值率分别大于20%、9.1%，该项目应选择推后清算。此外，公司仍需结合实际情况调整清算条件，做到推后清算时间。;土地增值税纳税筹划涉及多