保利集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理.pptxVIP

;; 在房地产项 目的开发过程中， 资金始终是一项值得高 度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心 内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企 业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构， 拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进; 资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房 业就会出现烂尾，甚至企业破产。 一个成熟的企业必须具有完善 的抗风险能力和预警措施。 ;; ? 土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保 障程度提出了更高要求； ? 银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步 缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本； 求，而且制约了房地产企业已收房款的运用； ? 预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%， 加大对土地增值税;; 短缺情况，明确资金来源， 合理安排资金支出和制定适宜的借款 过合理安排资金计划， 可有效地配置资源，提高资金使用效率， 防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司;; 二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、 施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排， 确 保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。 资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后， 各公司必须严格执行资; 首先要立足 自身平衡，资金筹集一定要切实可行， 具有可操作 性和能有效实施。资金安排要量力而行， 留有余地，切忌满打满 算，或留有缺口。 具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金， 不要仅依靠 股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项 目公司必须实现自 身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工; 2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项 目的各项业务计划（包括投资计划、 施工 门的共同参与和配合， 总经理要亲自挂???。在实际编制过程中， 常; 例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售）， 年初 有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。 一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的 80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。 此例中，; 预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项 目当年尚未完工交楼，无 需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款; 例如：某项 目公司全年销售任务12亿元，销售均价预计为8000元 /方， 该项 目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管 两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度 销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用; （4）贷款规模与项 目总投相符。 ; 安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用 考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没 有安排现金分红等等。;;; 一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为 1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：; 主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加，包括资本市 场首次公开发行（IPO）、 公开增发、定 向增发等方式； 还有一种间接上市融 资，即买壳上市。 股权融资作为上市公司主要的融资渠道，广泛受到上市公司的青睐。其 特点： 一是所获得的资金无须还本付息，新老股东一起分享企业的赢利与增 长。 二是一次融资资金量较大，可以长期使用； 三是改善资本结构， 有效降 低企业资产负债率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是对由于每股 收益和净资产收益率的摊薄，对经营业绩要求很高，经营压力加大。; （2）短期融资券（中期票据）： 由人民银行主导的银行间债券市场一项 创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得 券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期; 银行对房地产开发企业提供的贷款，是房地产项目开发资金的最主 要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主 于项目开发建设环节的贷款。 经营性物业贷款， 指银行将已建成并投入 使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷 款，贷款资金不限定固定用途。 ;;; 扩大 自有投资的产出。发挥财务杠杆的前提是，当投资收益率大于 借贷成本时， 财务杠杆是有利的。 借贷资金与自有资金的比例越 大， 财务杠杆的作用越大，此时，投资收益会越高。因