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三线都市房地产操盘经验分享 三线都市房地产操盘经验分享作者：佚名 时间：-5-31 浏览量： 序言 目前，国内某些开发商或著名代理企业纷纷把目光集中到某些三线都市，动则十几万平米大盘横空出世，那么怎样操作好三线都市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？ 一、三线都市划分 根据房地产行业在全国都市发展状况，一般把最发达都市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线都市；而某些发达省会都市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及某些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；习惯将地级市甚至某些落后省会都市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线都市。 （一）目前都市地产开发展现四级梯队层次： 第一层次：“超级都市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。 第二层次：“一级都市或中心都市”，市区人口在500万—1000万左右。重要是各地方省会级都市及省级单列市。 第三层次：二级都市，市区人口在100万—500万之间，重要是地级都市。 第四层次：三级都市，市区人口在50万—100万之间，重要是县级都市。 （二）都市人口汇集形式： 1、第一级流动形式：农村人口城镇化 乡村人口流向：→乡镇→县镇 2、第二级流动形式：地区性都市中心化 县城流向：地级都市 这一流动，使地级都市人口迅速扩大，这是中国流动最快人流导向，也是农村人口演化成都市人口标志。 3、第三级流动形式：区域性都市中心化 建设开发人口流向：有潜力新兴开放都市 公安部《有关推进小城镇户籍管理制度改革意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。全国所有镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定住所、稳定职业或生活外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加紧了都市化进程。 这一流动，使本来城镇人口迅速攀升，形成新区域中心，有潜力新兴县级都市将从一般城镇向现代化二级都市前进。 二、对唐海县深度调研 （一）由于唐海县经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线都市有着本质区别。因此，在做房地产之前，必须要深入理解当地都市特点和发展现实状况。首先，理解都市风俗人情和独特之处。要理清当地楼市发展脉络，深入理解发展阶段，理解项目营销大环境。经济状况、商业经营、既有居住环境、建筑风格等都是研究区域营销大环境重要原因。通过专题研究，结合相近都市状况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处在哪一种阶段，然后根据发展趋势，给项目做一种合适角色定位，使项目发展能顺合市场发展趋势。 1、今年初，国家发改委正式作出批复，“河北一号工程”、国家“十一五”期间重大项目集群、未来中国北方最大港口，落户曹妃甸。伴随北方深水大港曹妃甸上马，河北省唐海县经济也日渐红火起来。距离曹妃甸40公里唐海县集区位、交通、物产、体制四大优势于一身。 中国都市规划设计研究院编制《曹妃甸工业区都市空间发展总体规划》明确提出，把唐海县作为曹妃甸工业区后方生活基地，定位为“唐山南部滨海地区副中心都市”。 唐海县全县地区生产总值亿元，固定资产投资规模到达亿元，所有财政收入到达亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别到达8034元和4274元，不仅一举进入全省县域经济发展30强，还高居第14位。 河北唐山正在唐海曹妃甸建设国际大港，将建成国家战略能源储备基地和石油化工基地以及钢铁基地，总投资将达3000亿，目前已经初具规模（已经投资500多亿元 三线都市房地产操盘经验分享作者：佚名 时间：-5-31 浏览量：人民币），唐海县是其直接腹地，到唐海投资有极大升值发展潜力！唐海房地产价格近两年一路飞涨，新楼盘均价已经由初每平米1200元涨到目前3600元！人流和资金流大量涌入，各类商机不停涌现。 唐海县县城是离曹妃甸岛近来一座城镇。中共唐海县委宣传部部长王之海告诉《瞭望东方周刊》，3月初，国务院正式同意首钢搬迁实行方案消息传来，到3月中旬不过十天时间，唐海县城商品房价格就从1200元一平米涨到了1600元。王之海很兴奋地说，曹妃甸周围别无城镇，未来曹妃甸大工业区只能选择唐海县城做它后勤服务中心，省委白克明书记这次来曹妃甸视察，已经做了指示，未来唐海要成为唐山市一种区。 2、这个因李世民痛失曹妃而得名小岛，正凭借着自己天然优势，计划将建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5万～10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。并提出了建立大钢铁、大石化、大码头、大电力四大工程规划，总投资数千亿