物业管理服务整体设想及总体目标.docx

物业管理服务整体设想及总体目标 1．管理服务定位 物业企业要通过对物业项目的服务和管理，将项目传统的精神、现代的形式淋漓尽致表现出来，使每一位业主置身祥瑞优美环境当中，营造让人赏心悦目氛围，让业主将心旷神怡追求艺术的形式与优雅生活能够完美结合。 2．物业管理服务整体设想 物业企业要根据国外先进的服务理念和行业领先的服务模式，并根据项目实际情况，制定出科学、细致、全面的管理方法，为此，服务管理模式如下：安全管理 安全管理是人们关心的首要素，更是有序生活的基础，因此物业公司在安全管理方面必须特别重视，要通过技防、人防、安全制度管理，治安宣传和活动，实行全方位安全立体管控。 采用半封闭式安全管理方式，建立门禁系统、治安电视监控系统、消防智能监控系统、周界报警系统等监控体系对区域安全进行有效控制，全面提高安防系数。做到社区主要出入口24小时有专人值守，电梯、地下车库、社区外围等重点部位有24小时电视监控，监控室24小时专人值班，做好值班记录。 巡更系统 设立保安巡更系统，根据社区交通、消防等通道设计巡更路线并制定具体实施方案。严格执行安保巡更点到制度，确保巡逻质量。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于每小时一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。 人防系统 实行安保人员半军事化管理，制定安保管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安保人员的工作责任心；强化安保人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安保人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演；加强安保人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。使用带耳机的对讲通话，避免业主被对讲机的声音干扰。 交通管理 维护交通秩序，安装社区交通标识系统，地面标明行驶方向，加装减速装置，对于地面及地下车位进行及时疏导，保证社区内车辆畅通无阻。保证停车有序，24小时设岗位，发生紧急情况时立即实施预案；长期存放的车辆，签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。 来访程序 对访客、快递、邮政等进入辖区的人员进行实名制登记，并由前台与业主进行核实对尾随进入问题、推销人员随意进入问题等进行管理限制。客服管家需要对访窖身份进行确认，通过大门楼宇对讲与其业主通话，待业主确认同意后放行，并通知巡逻岗送至电梯内。客户离开后在值班记录本上记录情况。 监控设备 监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好。 预案处理 建立发生治安案件、刑事案件、交通事故的处理预案；如遇突发事件，能够立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 控制中心 中控室是社区安全控制中心，工作人员24小时值守，严密监控小区的安全情况，确保小区安全防范做到零案发。保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。 短信提示 通过SMS短息平台定期向业主发送安全提示信息，提醒业主注意相关安全。消防安全 以季度为单位结合项目特点进行消防、治安安全防范宣传及讲座，每年11月9日前后与地区消防队进行联台演练，扩大消防安全宣传度。同时针对楼宇首层与顶层的安全防范问题进行深入宣传和普及，防止意外事件的发生。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育。每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施。 公共财产办理 看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及社区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等。 电梯办理 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应实时破除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关隶属仪器仪表应每一年进行校验、检修。配备电梯安全办理人员。定期对电梯安全办理人员进行特种设备安全培训，保证其具备需要的安全常识。制定电梯应急救援预案并定期练训练。产生电梯困人或其它严重事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并实时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。 预算与结算 每一年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；每一年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。 公示与反馈 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口张贴通知，履行告知义务。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。投诉回访率100%。每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。设置公共信息栏，每月至少