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保利地产财务分析报告 目录公司简介1同行业对比分析2财务分析3存在问题及财务分析建议4 一、保利公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。公司简介 二、同行业对比分析 根据国家统计局数据分析，2010年1～9月全国房地产完成投资33 511.25亿元，住宅投资额23 512.05亿元，同比增长33.8%。商品房销售面积63 150.23万平方米，销售额31 916.58亿元，销售额增速15.9%。9月份，全国房地产开发景气指数为103.52，比8月份回落0.59个百分点，比去年同期提高2.44个百分点。由此可见，我国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。 2010年房地产综合财务比较 三、财务分析A基本财务比率分析B综合分析—杜邦分析体系C企业财务能力综合评价 主要财务指标 基本财务比率分析——偿债能力分析2009年-2010年保利公司偿债能力指标 基本财务比率分析——偿债能力分析流动比率 从流动比率08年的2.73至10年的2.13，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2010年流动比率比标准比例2要大，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强 。 基本财务比率分析——偿债能力分析速动比率 由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从0.67至0.53可以看出，但比例在逐年趋向于1，短期偿债能力较强。 基本财务比率分析——偿债能力分析资产负债率 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。 基本财务比率分析——偿债能力分析现金负债率 2008年到2010年这三年来，保利的现金债务比率这项指标越来越高，说明企业的承担能力越强。 基本财务比率分析——营运能力分析营运能力2010年2009年2008年2007年应收账款周转率68.168.3581.5145.76应收账款周转天数(天)5.295.274.427.87存货周转率0.280.290.270.25存货周转天数(天)1294.51243.091337.791420.68固定资产周转率135.66116.4294.1188.07总资产周转率0.30.320.330.28净资产周转率1.311.171.191.04保利地产2007年—2010年运营能力指标 基本财务比率分析——营运能力分析 应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但是09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。应收账款周转率 基本财务比率分析——营运能力分析 存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出05年到10年数据很接近，在较小的幅度内中变化。存货周转率 基本财务比率分析——营运能力分析 流动资产周转率 在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。从07年到08年有小幅的上升，但是09年开始下降。企业可以通过提高销售收入来提高周转率。 基本财务比率分析——营运能力分析 固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从05年到10年呈先降后升的趋势。固定资产的使用效率越来越高。固定资产周转率 基本财务比率分析——营运能力分析 总资产周转率 总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从05年到10年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处