房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段.docx

房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。 一、企业所得税 （一）完工时的税务处理 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税 发[2009]31 号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛 利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。 （二）完工条件的判断 国税发[2009]31 号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，就应进行完工时的税务处理。 2009 年 6 月 26 日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342 号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121 号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通 过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理 开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201 号） 再次重申了这一问题。文件规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所 得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续， 当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产 品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品 实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 但在实务中很多开发企业已经已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手 段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点， 通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点， 收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。 （三）年度申报时的注意事项 国税发[2009]31 号，房地产企业开发产品完工时，在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他 相关资料，例如差异调整的税务鉴证报告、开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用 途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 案例：A 房地产企业，开发A 项目，2008 年签订预售合同，取得预售收入 2500 万， 2009 年竣工完成，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，但未未交付给业主。 2009 年 A 项目又预收收入 6500 万元。A 企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间费用。 分析：根据国税发[2009]31 号规定，A 项目已符合文件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实 际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。2009 年的预售收入，所得税汇算时不能按照预计计税毛利率 15%进行计算。而在 2008 年度预收款 2500 万元按照预计计税毛利率在年度汇算清缴中作过纳税调整，则在 2009 年度作纳税调减处理。假设 A 项目已知实际计税成本为 4500 万元，则 A 项目汇算清缴应纳税