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物业案例分析例题 案例分析例题 一、 欣欣花园小区前期物业管理到期后， 新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的 物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区 共有业主 850 户，其中 23 户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司 服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析 这些业主的理由是否成立，并作出解释。 参考答案： 业主的理由不能成立。（2 分） 因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要双 1/2 以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。（1 分） 少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决 定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义 务遵守、执行。（1 分） 少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1 分） （1）物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所 代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的 意志。（2 分） （2）物业公司为小区公共部位和共用设施 1 / 4 设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务， 已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。 （1 分） 少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主 大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。（2 分） 二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取 2000 元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析。（10 分） 参考答案： 1、（1）按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理 条例》有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理。（2）本案业主王某应按法规、规章的规定进行装修， （3）物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他， 王某应当遵守。（3 分） 2、王某必须提交供暖管理单位的 批准文件，方可改动供暖管道位置。（1 分） 王某不能提交 供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进 行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。 （2 分） 3 物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作 为。（2 分） 4、物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的做法是错误的。（2 分） 三、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔 了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950 元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致， 故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。 试分析（1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？（2）物 业公司如何才能防范此类风险？（10 分） 参考答案： （1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。（1 分） ①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。（2 分） ②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施 不得力，应给予王大妈部分赔偿。（1 分） ③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己 不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2 分） （2）物业公司要避免此类风险，①一要认真对照服务 合同，严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范； （2 分） ②二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。（2 分）