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西部物业管理存在的问题及对 策 西部地区物业管理发展及物业 管理与相关行业关系研讨会 西部地区物业管理 发展现状、问题与对 策 内蒙古呼和浩特市物业管理协会 陈巴特尔 在我国推行社会化的物业管理是住房制度改革顺利实施的必然和保 障。中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过 的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，国家 进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。但是由于历史上 区域经济的不均衡发展，西部地区物业管理行业不论从开始、发展和规模 上与东部地区均有较显著的差距。西部地区大中城市物业管理覆盖率、企 业数量、产值目前仍处于低水平，社会认可度、费用收缴率均不尽如人意。 中小城镇和广大农村、牧区几乎还是一片空白，这与国家给予该行业在国 民经济发展中的地位极不相称。 不过应该看到，随着国家西部大开发的战略部署，西部经济正在迅猛 崛起。以内蒙古为例，2003年全区国内生产总值、规模以上工业增加值、 固定资产投资、城乡居民收入分别高出全国7.2、14.5、42.2和5.6个百 分点，四项经济指标增速居全国第一，首府城市呼和浩特今年上半年GDP 增速在全国27个省会城市中居首位（2004年8月22日《内蒙古日报》）。 而物业管理作为由经济发展催生的行业，必将受到这种增速的影响。西部 12省市区总面积占全国总面积的71%，总人口仅占全国总人口的29%。 在西部大开发中不仅以前因受经济发展制约，西部人才和劳动力外流的现 西部地区物业管理覆盖率远低于内地和沿海地区。在西部大中城市， 除上世纪九十年代以来新建商品物业较多实施物业管理外，之前建设的大 量住宅和公共物业至今尚有相当一部分未纳入物业管理，中小城镇几乎还 是空白。这也是市场化程度不高，行业竞争机制无法建立的一个客观原因。 政府要从各个方面给予优惠政策以吸引资金和企业进入这一行业。如内蒙 古政府新出台的《内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定》就在 企业设立、税费等方面给予包括物业管理企业在内的第三产业以多重大幅 准入和经营优惠。 3、物业管理企业在社会关系中所处位置尴尬 首先是与开发企业的“父子说”。其实在西部经济相对落后的一定时期 里，开发企业与物业企业的特殊纽带关系，从客观上起到了推动和输血作 用。当然其弊病和后遗症很多，重要的是把握切断这种纽带的时机。 其次是在面对公用事业单位的垄断行风时没有选择权。水电等公用事业实 行无承付托收，即不签合同，又不给代收费方任何补偿，而且发生的自然 损耗和部分恶意欠费均由物业公司承担。 还有一些部门为了自身利益采取向物业管理企业乱摊派费用等，行政 干预物业企业的经营管理。 夹缝中生存的物业管理企业无法完全依靠自身力量摆平这些即有经济 业务关系，又有行政关系的局面。只有借鉴先进地区经验，由政府相关部 门加强监督管理职能，解决落实了公用事业单位系统改造和收费到最终用 户的问题，才能彻底给物业管理企业松绑。 4、物业管理企业“微利说”之惑 受传统体制的影响，价格部门在制定物业管理收费政府定价或指导价 时往往出于稳定社会秩序或其他因素的原因，较少考虑企业运作的基本情 况以及物业管理的服务水平，制定出标准过低的定价或指导价，使物业管 理企业难以维持，以至形成恶性循环。现在社会上，乃至行业内好象均默 认了物业管理企业应是微利企业。根据经济学原理，市场化、社会化的物 业管理企业，也必是以追求利润的最大化为目的的。一个得不到社会平均 利润率的行业只能衰退，因为市场经济中资本和人才都是在追逐高回报的 行业。“微利说”肯定与国家推动物业管理行业快速发展的初衷背道而驰。 让企业低利润运行的后果是行业的停滞或倒退。如果政府出于稳定社会等 原因需要对物业管理企业的价格水平进行控制，就必须拿出实实在在的减 免或补偿来保证物业管理企业获取正常的社会平均利润率。同时对于劳动 生产率提高的物业管理企业也应允许其获得高于社会平均利润率的回报， 这样才能推动这个行业整体发展，并且鼓励行业内先进企业快速发展。 5