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商品房预售认购书的效力问题研究 房屋租赁协议是指房屋所有人在签署正式的房屋合同之前与买方签订的协议，并在某个时间内签署正式的房屋合同。该认购书主要是在双方当事人签订正式商品房买卖合同的条件还不具备或者一方当事人有某种顾虑但又不愿丧失交易机会时, 商品房买卖双方所达成的一种临时的妥协。由于具有相当的灵活性, 商品房认购书在现实生活中广泛存在。 一、 商品房预售的认购书争议 案例:某房地产开发商开发的金金园于2009年5月1日打出广告从即日起接受认筹, 该楼盘于2009年7月30日取得商品房预售许可证。张三系普通买房人, 于2009年6月1日到该楼盘售楼处从售楼小姐处得知, 如果在6月8日前付全款, 可以获得特别的7折优惠, 于是同房地产开发商签订了商品房认购书, 认购书约定在同年9月1日前双方需签订正式的商品房买卖合同, 正式的买卖合同中的该套商品房以认购书中约定的价款成交。张三并在认购书签署当日付清全款。此后房地产开发商因房价又上涨, 明确表示将拒绝与张三签订正式商品房买卖合同。提出双方的认购书无效, 只愿退还购房原款。张三遂诉至当地法院。 对该问题合议庭法官有两种观点: 第一种观点:该商品房认购书无效。根据我国房地产法以及相关法律规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售, 应当向房地产管理部门申请预售许可, 取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的, 不