月青岛市住宅地产指数报告.docxVIP

08 年 4 月青岛市住宅地产指数报告 4 月的温度越来越高， 按照以往的规律， 正是楼市大热的季节， 很多楼盘都会开盘， 自然成交也是随风而上。 但 08 年的 4 月的全国大部分城市的商品房市场，却仍然是持币待购的局面。 买卖双方的博弈更加深化。 本月最受关注的地产华南地产巨头恒大和富力依然受到关注， 两巨头四月降价回笼资金， 尤其是回归 A 股失败的富力开始出售其原来持有的商业物业， 做出不惜一切代价回笼资金以解资金链紧张的局面。另外地产龙头老大万科本月销售总额出现较大回落也受到很大关注。 从这两个例子可以看出上月潘石屹抛出的“ 未来 100 天内中国房地产企业将发生剧变” 的断言并非虚言。 本月最受注目的言论是另一大腕任志强的“银行先死论”， 把矛头指向金融领域，更让人感觉到一阵阵凉意。 在青岛本地， 最受关注的莫过于中旬举行的春季房展会了， 其中最大的亮点是有一批新盘的亮相，尤其是市区项目明显多了。 但是从整体来看，更多人的似乎对房子失去了兴趣，与当下的地产形势恰成一致。但本地开发商似乎对未来楼市信心很大，本月土地出让又出地王。 ??? 在本地，青岛楼市究竟又是如何表现的呢，搜房网认为， 4 月的数据及分析是判断当前形势的重要资料，希望能够为业 内人士和购房者提供一些参考。 4 4 月份青岛全市住宅成交量出现了市区和郊区严重分化的局面，市区占 总 量的比例首次超过 6 成， 而市区政策房的推出又是这种局面形成的最重要原 因。 虽然比 3 月销售量有较大提高，但从具体项目来看，商品房大部分依然 是冷清的局面，成交量普遍不高。 很多项目继续推迟开盘， 以等待局势明朗 化。 本月青岛全市网上共成交住宅 3670 套， 较 2 月份增加 1406 套， 环比增 长 62.1% ； 总成交面积为 352697 平方米， 比 2 月增长平米， 环比增长 51.2% 。这个数字突破两千套大关， 是最近几年来青岛市内四区成交最大的 一个数字了， 比起过去最高的 07 年 4 月的 1676 套，也增长了 32.1% 。虽然增长幅度比较大， 但必须看到本月政策房的比例扩大是产生这个数字的最主要的因素。 其中市内四区本月住宅共销售 2214 套， 比 3 月大增 1612 套， 环比增长 267.8% ； 总销售面积为 205457 平方米， 比上月大增 145313 平米，环比增长 241.6% 。套均面积 92.8 平米，比上月下降 8.1 平， 显示出政策房所占比例的增大。 按照自本报告 1 月份开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出， 本月由于众多政策房释放，在使市区比例增长的同时，楼市政策房比例也出现大幅上升，商品房和政策房的销售格局出现了冰火两重天的巨大差异。 3 月份政策房方面四区全部都有，而且量都很大。 市南区的政策房全部为不公开发售，其中本月海尔臻园销售 479 套，康嘉景园销售 8 套，康嘉花园销售 3 套，隆德路经济房 1 套；市北区公开发售的锦源秀邸销售 417 套；四方区的盐滩改造工程销售 84 套；李沧区的金秋桂园销售 535 套，太平洋心怡公 寓 294 套，百通依山小居销售 8 套，国通嘉园销售 5 套，万福山庄 2 套； 这样本月四区政策房总计是1836 套，占四区本月销售住宅总数2298 套的比例达到80%，正好是五分之四，继 2 月之后再创新高。所以也可以看出，本月市区销售之所以出现大幅度增长，是完全受政策房成交大增的影响。也就是说本月市区商品房住宅只销售 462 套，比起低迷的 3 月份仅仅增加 61 套，而如果比较市内四区 2007 年 4 月销售商品房的906 套的数字，则下降了将近一半。所以可以得出结论，尽管4 月销售数字巨大，但这只是政策房的风光，商品房部分仍然没有回暖，市区商品房和郊区一样， 依然是持续低迷。 市内四区价格走势分析 ： 本月由于市内四区政策房大量释放，导致四区平均价格都出现新低。 自去年以来， 市南区销售均价自三 月以来的半年多一直较为平稳， 基本 维持在 10000 元上下波动，但年底两个月发力，均价超过 14000 元，1 月均价大幅度下调只有 9632 元。 2 月达到 14289 元， 3 月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到 14981 元，创了新高。 本月由于均价只有 5600 元的政策房海尔臻园热销，将房价迅速拉回。 另 外虽然柏丽澜庭和东海路 9 号本月销售都不错， 但均价都在 25000 元左右， 比起前几月有较大降低。 所以使市南区均价出现前所未有的下滑， 只有 8095 元， 创了新低。 市北区销售均价走势相对平稳，去年 10 月冲上新高， 为 7678 元， 11 月有所 回落，为 7283 元， 12 月又有小幅度上升， 均价达到