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关于现房抵押贷款的法律思考 一、 房屋建成后期房的债权抵押 由于上述新的信贷住房协议，贷款的长期保修只是一个非常短的转移，因为贷款的制定是在签署期限内进行的。开发商的多层住宅结构完成，住宅建筑完成投资的三分之二，然后转移到现房。购房人一般须连续6期迟延支付银行借款, 银行才有可能实现质权, 所以开发商负担加重, 银行风险降低, 同时也使期房按揭淡化了其实际意义。当房屋建成后, 此时期房的债权质押就便为现房的抵押。按揭人委托开发商代其向当地房地产权登记处申领房地产证, 并办理房地产抵押权登记手续。银行为抵押权人和第一受偿权人。房地产证正本交由抵押权人执管, 按揭人享有赎回权。现房按揭由购房者在合同签订生效后, 将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管, 并在房地产管理部门作登记, 向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息。此外, 开发商也常同时为保证人, 借款额度一般最高为房款的70%左右, 此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息 (通常约定连续六期不清偿) 时, 银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿, 或由开发商 (保证人) 将该房回购, 并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前, 购房人未经银行同意不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此可以看到, 银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名, 行抵押之实而已。所以现房按揭即房屋抵押贷款。 二、 中国目前的技术教育体系及其完善 (一) 抵押限制适用条件方面存在的问题 首先, 我国对按揭还没有统一的法律规定, 协议均为银行单方面制订的格式合同, 对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体, 而且仅从银行办理贷款的角度进行规定, 对广大购房者产生了不利影响。其中值得注意的是在现房的按揭中, 我国大陆的实际做法虽说是抵押贷款, 但并非真正意义上的抵押, 而有一些特殊性, 其中表现为:第一, 他只让渡交换价值而非所有权益;第二, 适用担保登记和变价清偿。这两点与抵押完全相同;第三, 担保期间它排斥适用抵押的某些重要规则, 如它以按揭的全部价值仅担保远低的多的借款债权 (借款额度一般最高为房款的70%左右, 此后随着买受人依约分期还款使得债权额越来越少) 而不能就超出部分对其他债权设定后次序的多重抵押。关于第三点的做法严格来讲是显失公平的, 也不符合现行担保法的规定。 其次, 按揭期限普遍太短。从我国的经济发展, 个人收人状况和购房价来看, 个人偿付购房款的能力并不高, 在已按规定支付首期不少于30%的购房款的情况下, 如实行的五年五成按揭, 每月还款额较高, 超过一般收人家庭的承受能力, 特别是在社会的转型期, 个人的收人起伏较大, 大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。这样就制约了居民对按揭贷款的需求, 即使银行发放了按揭贷款也不能如期收回本息, 按揭违约率高, 使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看, 按揭期限超过十年, 按揭比例高于70%的情况比较普遍。适当延长按揭期限有利于银行按揭业务的发展。中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%, 说明按揭的比例不高于70%。第十条规定:最长贷款期限不超过20年, 但实践中不少是五年五成的按揭, 增大了对购房者支付首期款后每月还款的压力, 因此银行应合理确定按揭贷款期限, 付款比例的规定应再适度放宽。 (二) 设立综合担保体系,规范商业生活 首先, 让保险业全面介入楼宇按揭法律关系, 使保险与按揭各方利益得到最佳组合。具体可设三个险种: (1) 购房者所购房产的财产保险。如发生意外事故导致抵押房产毁损, 银行可以从保险赔偿金中优先受偿。 (2) 购房人的人寿保险。此项制度来自1998年4月国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办的“住房融资与寿险联合运行机制研讨会荷兰住房融资模式介绍会。”“荷兰模式”的核心是要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险 (如养老保险) 作为借款的另一种担保, 购房人只需每月支付贷款的利息, 人寿保险期满后其保险金恰好可以清偿贷款的本金经济负担可大大减轻, 而且又可以确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废而致丧失还款能力贷款无法收回。 (3) 开发商和购房人的履约保险, 即当开发商和购房人因某种原因使其履约能力下降时, 由保险公司支付赔偿金的一种新保险业务, 借此可以转移银行的还款风险。 其次, 将风险转移至开发商。银行与开发商杂关系是我国目前按揭模式的突出特点, 这是由我国经济发展水平、企业资信和个人信用等客观状况决定的, 所以要在按揭关系中明确开发商的法律责任。第一, 要进一步完善开发商的回购义务。这种情况国内很多银行都没有做