2023年新型城镇化与土地改革分析报告.doc

2023年新型城镇化与土地改革分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、土地改革：新城镇化的突破点 PAGEREF Toc356826888 \h 4 二、概念厘清：中国土地制度下的不同地不同权 PAGEREF Toc356826889 \h 11 三、利益隘口：集体建设用地是必争之地 PAGEREF Toc356826890 \h 15 1. 土地供给约束：四个紧箍咒 PAGEREF Toc356826891 \h 15 （1）自然禀赋 PAGEREF Toc356826892 \h 15 （2）土地管理制度 PAGEREF Toc356826893 \h 16 （3）建设用地指标 PAGEREF Toc356826894 \h 17 （4）饿地政策 PAGEREF Toc356826895 \h 19 2. 分源开流：地方政府的尴尬 PAGEREF Toc356826896 \h 20 3. 土地结构调整：存量的再优化 PAGEREF Toc356826897 \h 26 四、下一步政策推演：农村两类土地区别对待 PAGEREF Toc356826898 \h 30 1. 农用地流转的政策导向：鼓励、引导、促进 PAGEREF Toc356826899 \h 32 2. 集体建设用地流转的政策导向：严控、规范、审慎推进 PAGEREF Toc356826900 \h 33 3. 土地确权过程：所有权→建设用地使用权→农地使用权 PAGEREF Toc356826901 \h 34 4. 趋势分析：农业可转、宅基地不可转，工业流转有望推进 PAGEREF Toc356826902 \h 36 （1）路径一：农户（农村集体）→农业企业（放行） PAGEREF Toc356826903 \h 36 （2）路径二：农户（农村集体）→商贸企业、房地产开发（严控） PAGEREF Toc356826904 \h 37 （3）路径三：农村集体→工业企业（审慎推进） PAGEREF Toc356826905 \h 38 五、地方实践：两类土地与三方利益 PAGEREF Toc356826906 \h 39 1. 农用地流转：成都鹤鸣村模式 PAGEREF Toc356826907 \h 40 2. 集体建设用地流转：安徽芜湖、广东南海模式 PAGEREF Toc356826908 \h 41 （1）安徽芜湖模式 PAGEREF Toc356826909 \h 41 （2）广东南海模式 PAGEREF Toc356826910 \h 42 3. 宅基地复垦置换用地指标：天津、重庆模式 PAGEREF Toc356826911 \h 43 （1）天津模式 PAGEREF Toc356826912 \h 43 （2）重庆模式 PAGEREF Toc356826913 \h 43 六、国际视角：土地制度与土地流转 PAGEREF Toc356826914 \h 45 1. 各国土地所有制形式比较 PAGEREF Toc356826915 \h 45 2. 世界主要国家农地制度变革形式 PAGEREF Toc356826916 \h 46 3. 世界主要国家土地流转变革历程 PAGEREF Toc356826917 \h 47 （2）澳大利亚 PAGEREF Toc356826918 \h 50 （3）法国 PAGEREF Toc356826919 \h 50 （4）美国 PAGEREF Toc356826920 \h 51 （5）巴西 PAGEREF Toc356826921 \h 52 （6）日本、韩国 PAGEREF Toc356826922 \h 53 一、土地改革：新城镇化的突破点 中国的城镇化总是引起许多争议，尤其是涉及到土地问题。实际上，在全球的城市化过程中，非道德因素很多，都伴随着某种形式的原始积累。海外叫“羊吃人”（英国），土地兼并（美国），而在中国叫“剪刀差”、“赶农民上楼”和“农民工”。英国原始积累的重要方式之一是“羊吃人”的圈地运动。一方面地主贵族通过圈地养羊，将产品销往世界，获取了最早期的财富积累；另一方面，圈地运动将大批小农赶出家园，为了生存，他们不得不出卖劳动力为生，因而为英国的工业发展准备了充足的廉价劳动力，为工业生产节省巨大的成本。美国原始积累的方式同样涉及土地兼并和劳动力廉价供给，最极端的措施包括灭绝印第安人进行早期的土地兼并，同时通过罪恶滔天的非洲黑奴的三角贸易来贩运劳动力。