定价方法中的随行就定价法.pdfVIP

随行就市定价法： 首先应对本案进行项目价值判断， 既选择若干与本项目在物业 类型和 档次相类似的楼盘， 进行价值实现要素的对比分析， 判断本项目在当前市 场形势下可实 现的价值。 本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生 ”、“景观”、“品牌”、 “物业管理 ”等 各项决定 住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 （一）项目价值要素分析 1 、舒适要素 户型 针对目标客户群 “量身定做 ”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求， 并满足 心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。 配套 会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化 娱乐等设施 配备恰当。 环境 规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、 情感休闲的 空间，环境规划以人为本。 2 、便利要素 出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停 车位。 生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3 、健康卫生要素 A 、 无有害气体、烟尘、噪音污染； B、 有完善的供水、供电、煤气系统； C 、 日照充足、通风良好。 4 、景观要素 外景观 山景、水景、公园、绿地 内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺 5 、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌 6 、物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 （二）项目价值要素综合评价表 类比 项目 均 价 （ /M2 ） 元 品牌要素舒适要素便利要素健 康 卫生要素 景观要素 物业管理 要 素 本 案 可实现度 金山碧水三 期 1833 -+ - + + -0 金山明星 1985 0 0 - + -0 - 金山佳园 2450 0 -- + - 0 - 金山明珠 2400 0 0 0 - 香江明珠 2700 0 - 北京金山 2500 0 - 滨江丽景 2100 + 0 - 0 康 城 1960 - 0 0 + 0 -- 幸 福 城 2000 0 0 0 + 福光远东花 园 1750 + + - + + 0 + 备 注 + 为本案高于类比项目， 0 为相当于类比项目，－为低于类比项 目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于 福光远东花园 相当于 金山碧水三期 低于 - 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江 丽景、康城、幸福城 因此，本案可实现价值为 1830 元/M2 ，将会有比较适合的回报率与回报周期。 五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相 同，这是因 为各个单元的效用不同。 效用高消费者就愿意支付较多的费用； 效用低消费 者就 愿意支付较低的费用。 因此，在制定出一个小区的基准价格之后， 还需要对各个 单 元进行价格调整。 调整系数 = 调整价格氓基准价 （一）价格调整系数 房策网 1 、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 7# 8# 、9# 、 10# 、11# 12# 、13# 、 14# 系数 +0 +2 +1 －1