世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告40PPT.pptxVIP

深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告;项目研究工作的阶段划分;报告结构思路导图;项目整体定位;赣州的城市发展战略——与南昌共同形成江西省的双中心，跳出赣南，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市;项目位于章江新区的中心，属于赣州市城市发展的核心区域;区域规划为未来行政中心，公共配套齐全，项目最大限度地拥有政府主导的资源;项目拥有较好的江景资源，独享赣州市民主要休闲区黄金广场，资源优势突出;地块三侧临路，交通通达性好，视线开阔;;三线城市发展核心地段，高容积率、高地价拥有明显资源优势的地王级的城市综合体项目;这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！;作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？;以写字楼功能为引???启动的模式;以酒店功能为引擎启动的模式;以商业功能为引擎启动的模式;以住宅功能为引擎启动的模式;项目整体定位;客户目标—项目与企业目标;客户困惑及限制条件;对项目进行简单估算，项目的成本将超过4000元/平米，即项目成本价将超过现有市场的最高价;核心问题提出;问题解析——项目研究思路;项目整体定位;数据来源：赣州统计年鉴;赣州房地产发展，经历了四个阶段，目前整体均价在向3000元/平米冲击;赣州房价基础较低，近三年的平均增长率为20%，2022年的增速明显加快，已步入快速增长期;各代表性楼盘的价格增长;市场较高档次的代表性楼盘的平均增长率达到了36%，远高于平均增长速度;代表性楼盘（非城市核心区）房价的实际增长率要远高于平均增长率，与城市房价发展的一般规律是相吻合的;假设项目当前入市，价格可在4200-4500元/平米（4378元）之间;按增长率发展，则2022年入市时，项目住宅价格可在5123-5806元/平米之间，加上产品溢价因素，价格至少可在5300-6000元/平米;以最保守的价格5123元/进行测算，项目最保守的成本利润率可达40%;按照过往市场增长看，未来项目是可以获取较高利润的，未来市场是否有足够的支撑因素？;赣州房地产可划分为五大板块，老城区板块最早开发，目前仅有规模很小的楼盘在开发;滨江带从2022年开始开发，是赣州高档楼盘的集中区域，资源性占有带动了房价的迅速上涨;政府对新区基础设施建设的大量投入，带动了新区房价的迅速上涨;外来开发商在产品营造上的主动领先及本地开发商积极借鉴，也带动了房价的持续上升;;高单价案例：帝景豪园超越市场预期的热销，激发起消费者对市场发展有更高的信心;市场最高总价的别墅类物业持续热销，表明市场仍有冲击更高总价的潜力;市场趋势研判一;市场代表性楼盘，滨江板块剩余约18万平米，新城区板块约20.8万平米;与地块条件类似的有24.8万平米，预计到明年项目入市时，均已进入尾盘期或销售完毕;2022年市区土地出让面积约60万平米，与2006年销售量持平，新区仅出让约8万平米;2022年6月前，市区出让面积约70万平米，土地出让放量有增大趋势，新区仅有本地块出让;一线江景的土地供应已基本没有，稀缺性价值，将使本项目在价值定位上有更大的空间;南 大 道;按新城发展规律看，章江新区的价值峰值将在近期内出现，价值峰值一般由城市综合体承接;项目优越的先天条件，将使项目必然地承接起区域价值峰值的角色，成为新城发展的里程碑;市场趋势研判二;项目整体定位;赣州GDP发展水平位于江西省前列，人口基数大，房地产年消化量仅次于南昌;数据来源：赣州统计年鉴;;六大产业优势明显，其中仅有色冶金及新材料产业占据了30%的产值，单一产业经济贡献突出;“世界钨都”促成了大量高收入阶层的形成，形成极强的消费能力;稀有金属业、煤矿业、种植业和养殖业等取得迅速发展，诞生了大量高收入人群;私营经济极为发达，私营企业数量大，私营企业主具有较高的消费能力;经过多年的经济发展，赣州市内积累了部分顶级财富阶层; 第二产业的迅猛发展;;购买力研判;瑞金、信丰、宁都等县市拥有大量从事土特产外销与矿产业的生意人，副科级以上干部人数众多，这部分客户的主动城市化需求成为赣州主城房地产市场发展的重要推导力。;从别墅物业的客户构成看，周边县市客户占到80%以上，主城区客户仅占10%以内，高端房产外地客户比例更高;从职业构成看，别墅物业客户主要以生意人为主，生意人主要是周边县市的稀土、煤矿、农贸业主;周边县市客户的比例是最主要的客户群，这群人的置业驱动因素将直接影响着对需求的研判;驱动因素一：大量从事钨矿等稀有金属行业人士及泛公务员群体生意发展和仕途发展的需要;驱动因素二：赣州较好环境与周边县市环境形成鲜明对比，消费者急于改善居住环境;驱动因素三：赣州有一批高素质的学校，为小孩的教育着想而置业;驱动因素四：县