世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告97PPT.pptxVIP

谨呈：深圳市龙园山庄实业发展 ;;目标解析;顺势而为;全国：一线城市09年第一季度成交同比增长92%，环比增长24%，全国市场短期爆发;09年深圳房地产处于价稳量升阶段，市场处于短期迅速恢复中，小阳春引领市场;价格调整到位，购房门槛降低，刚性需求开始释放，深圳市一手房成交均价09年表现波动较小，在09年初出现触底反弹现象;深圳房地产市场近期投资客开始登场，高端物业成为投资首选;片区;09年全市新增别墅新推量统计——预计新推量约1600套;溪山，双拼联排约84套;项目名称;相对本项目的优势:地段更被认可，品牌，形象建立成功 相对本项目的劣势:无任何景观资源，周边环境不佳;占地面积：133424.58平方米 建筑总面积：147930平方米 容积率：1.0-1.2 项目区位：龙岗布吉镇坂田布龙路南侧;优势： 别墅大盘； 稀缺的物业类型，客户可享受有天有地的生活； 北美庄园风格； 有一定豪宅符号：门楼、230米礼宾大道、100万会所酒窖、别墅带电梯； 劣势： 产品密度较大，缺乏园林绿化；密度与展示的限制导致《飘》的意境难以再现； 别墅花园面积过小； 外部环境脏乱，缺乏豪宅气质，无任何景观资源。;十二橡树庄园与本项目差距较大;别墅价值： 地处CBD北豪宅区，拥有无限升值潜力：是距离城市中心最近的豪宅板块，具有很大的升值空间 城市别墅：地处CBD中轴线，未来城市发展中心，距离福田CBD仅10分钟车程，可享受城市资源配套和便捷生活； 资源别墅：一山二溪三湖五园。坐落在银湖山自然生态群落，周边享有民治、雅宝和丰泽湖三个天然湖泊； 社区别墅：出则可享约30万㎡大社区配套，入则可享84席别墅私密生活;;1、威胁与机遇并存 房地产市场短期内回暖迅速，但受全球经济危机的影响，中国的经济发展在短期内不会有大的改观；大量游走在国际上的资金将会闲置并转向安全的投资领域，房地产尤其是豪宅市场将是关注的重点。 2、别墅市场竞争形势严峻： 09年别墅供应量较大，近2022套，在总体经济不明朗的情况下，销售仍存在很大压力。 建议项目利用当前市场形势尽快进行推售。 ;突破方向;客户类型;购买能力金字塔;客户类型;客户变化;区域定位;区域定???;区域客户;区域客户;区域客户;精神层次;炫耀居住型;客户定位;核心价值;核心价值;核心价值;核心价值;核心价值;价值梳理;价值对比;价值突破;近期成交典型别墅客户 胡小姐　３５岁左右，做建材生意，目前住侨香诺园，老公是银行的高层管理人员，本人素质也较高，曾经有留学经历，购买本项目是投资兼自住．很向往别墅生活，也很懂得别墅的保值作用，在周边看了很多别墅项目都不太满意，但被本项目的园林、建筑内涵所打动，觉得找到了在国外似曾相识的感觉，石芽岭的生态资源又多了份惊喜，在购买本项目过程中也看过慢城，但找不到感觉。 置业驱动： 项目自身气质＞生态资源＞户型;价值突破;价值突破;经历了众多豪宅，我们对最高端客户的一个深刻感受：;形象建立方向：;我们所要的：是古典艺术之美与自然生态的高度统一，生态让人能看的出来就可以，但是在艺术气质本身，应当是主要挖掘和描绘的。;形象推广语参考：;小结;步骤安排;步骤安排;原则一：产品分割，重新包装推售 产品细分，分组团分批次入市，将剩余别墅单位分组团进行销售。 剩余别墅单位，重新进行包装推广。 原则二：小步快跑，化整为零 利用多次、量小的开盘方式制造高开盘率及销售率，持续吸引市场关注度，为下批次推盘蓄势、造势。 ;产品分区;产品批次;时间 7月 8月 　 9月 　　 10月 　　11月 　12月 ;步骤安排;价格初判;项目名称;项目名称;价格初判;价格策略;价格策略;步骤安排;;节点;其他： 实景硬广：彰显豪宅气质，呈现景观大宅； 软文＋硬广：关键节点投放软文，详尽阐述项目的卖点；;大众推广——交通频率　直击有车群体，覆盖率高，传播节点性信息的最好平台之一　;　其他推广方式——短信　网络　;　其他推广方式——电梯广告　　直邮　;步骤安排;渠道拓展;渠道拓展;从营销到“行销”——分展场;各类商会，游艇协会，高尔夫协会等资源客户;渠道拓展;拓展第二销售梯队;步骤安排;活动排布原则： １、起势期需要造成轰动，自己力量有限的话，能借势就借势； ２、活动的调性与项目气质相符； ３、至少有两次开盘前都有一次具备广泛影响力的活动； ４、后期的活动具有老带新功能。;;;;;;;步骤安排;路旗;售楼处;售楼处;样板房;样板房;第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助； 第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入； 第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的