轻资产运营模式转型路径及财务绩效分析——以“万科”为例.pdf

2023.02 管 理 X DYX 轻资产运营模式转型路径及财务绩效分析 ——以“万科”为例 杜 爽 张 静 （西安财经大学商学院 陕西西安 710100） 摘 要：为应对日益严峻的开发环境，许多房地产企业开始寻求转型之路，以此替代房地产行业传统的重资产经营模式， 其中轻资产运营模式受到众多公司的青睐。万科是国内房地产行业的龙头企业，自2014年起就开始转向轻资产运营，本文以 万科为例，从行业和企业自身因素出发，全面剖析万科轻资产运营模式的转型原因，详细阐述其轻资产运营策略，并对转型前 后的财务绩效进行了分析与评价，以期为其他企业提供借鉴。 关键词：万科；轻资产；运营模式；转型路径；财务绩效 基金项目：陕西省创新能力支撑计划软科学研究项目：环境动态性视角下技术创新动态能力与财务绩效关系研究（编号： 2023-CX-RKX-083） 中图分类号：F253.7 文献识别码：A DOI：10.19932/j.cnki.22-1256/F.2023.02.115 一、引言 期刺激经济的手段和工具已很难再实现。经济方面，从2013 由于国家管控的加强，房地产行业的发展增速下降，整 年中国经济步入新常态开始，我国房地产市场的活跃度下 个行业将逐渐进入一个平稳的发展阶段，再加上新冠肺炎疫 降，交易量减少，企业存货消化速率也变慢，而且我国房地产 情的影响，如何将资产轻化对于重资产企业而言显得尤为重 市场存在人地错配（一、二线房价高，而三、四线库存高）的根 要（崔一帆等，2021）。朱卫东等（2022）采用实证研究方法， 本问题。社会文化方面，虽然国家出台的“二孩”“三孩”政策 来分析轻资产运营是如何影响研发投入绩效以及对企业研 在一定程度上能够带动家庭购房需求，但是随着人口老龄化 发投入绩效有什么调节作用，最终得出结论，轻资产运营模 以及少子化的增长速度逐渐提高，这将导致未来购房需求大 式能够为企业带来更高的企业绩效以及更高的创新效率。 幅减少。预计2033年，中国将进入一个超级老龄社会，老龄 轻资产运营模式是将自己不擅长或难以处理的业务外包出 社会的比重将达到20%以上，到2060年这个数字将达到 去，将有限的资源投入到核心环节，通过投入较少的资金带 35%。随着科技的发展，人们的生活品质日益改善，对居住环 境的要求也愈来愈高。绿色、环保、节能、智能化的住所更受 给企业高收益（曹向等，2022）。要实现轻资产运营模式的转 大众的青睐，因此开发商只有不断满足大众的需求，才能够 变，就必须具备一定的轻资产，例如经营能力、品牌价值、专 通过品质竞争赢得市场。 利技术等（曾朗，2021）。张亚芳等（2021）对国内房地产轻资 （二）内部困境分析 产运营模式的动因和现状进行了总结分析，国内越来越多的 1.资产负债率较高 房地产企业借鉴其他企业的成功经验，进行了轻资产运营模 据统计，房地产行业的平均资产负债率在65%左右，而 式的转型并取得了一定的成效。本文以万科为例，研究其实 万科2011—2014年的资产负债率都在77%以上，可见万科的 施轻资产运营模式前后的财务绩效方面的影响，希望可以给 资产负债率很高（详见表1）。尽管高资产负债率是房地产业 准备转型或正在转型的企业提供一些启示。