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高外汇市场的快与低旭辉黑马的寡头梦 市场崩溃是“矛盾”出现的时代。近三年来, 旭辉地产以每年40%~50%的复合增长率快速扩张, 成为令行业侧目的黑马。 即使今年行业遇冷, 旭辉的销售业绩还是实现了连续三年上涨。2014年首9个月合同销售金额为148.7亿元, 较2013年同期增加约37%, 完成2014年全年合同销售目标220亿元的约68%。 从2012年“削价”赴港上市到2014年跻身“中国房地产上市公司TOP10”;从2011年40多亿元的销售额到2014年首9个月合同销售148.7亿元;从2010年现金净额为负值到2014年上半年手握现金量64.09亿元;从2011年年末141.5%的净负债率降到2014年上半年71.1%的净负债率。旭辉正在遵循其“三高一低” (即高周转、高品质、高价值、低负债) 的策略奔赴在“弯道超车”的梦想之路上。 《理想国》:从高周转来运营 2012年11月, 旭辉耗时4年、削价上市、募资计划连续缩水、IPO当日破发, 其上市之路完美诠释了“理想的丰满与现实的骨感”, 但这也是旭辉在一个错误的时间窗口, 做了一件正确的事情。正是有了此举, 旭辉才能在最近两年快速增长, 并在各项财务指标上和港股上市的蓝筹地产商一步步接近。 自上市后, 旭辉就一直被业内奉为高周转企业代表, 但其掌门人林中对此却有着另外一种解释, 他认为“快是一种能力, 但我们也不会一味求快。就像这辆车的性能很好, 可以开到300公里/小时, 但应根据路况来开。高周转只是一个基础, 重要的是对节奏的把握, 该快快、该慢慢, 那才是一种能力, 这就要求你对市场有一定的前瞻能力。” 在旭辉内部, 存在一个财务模型, 即增长速度大于50%, 净负债率绝对不能超过80%, 这也是旭辉的自律杠杆。在整体环境趋冷的上半年, 旭辉以1/3的可售货值完成了近全年50%的销售目标, 现金回款达80%, 手中握有的现金量达到64.09亿元, 预计2014年全年的可售货值超过了400亿元。 林中说:“旭辉在去年就对2014年的形势有了正确的预判, 针对每个城市的不同情况, 采取了灵活积极的销售措施。其中‘高周转’一直都是旭辉实现快速稳健发展的重要手段之一。旭辉在拿地后一般会要求8个月内开盘, 首次开盘去化率达到60%, 11个月实现资金快速回笼周转, 内部称之为‘8611’战略。2013年旭辉平均资产周转率达53.4%。” 年中会上, 旭辉透露下半年还有十个全新的项目即将开盘, 主要集中在上海、北京、沈阳、武汉等一、二线城市。旭辉今后会进一步加大对现有的产品结构进行优化升级。所有项目都要高周转, 但是是在保持适度利润下的高周转。根据去年的年报显示, 旭辉股东核心盈利达15.19亿元, 同比大增64.9%。每股核心净利润为0.26元, 同比增长30%。 赛普咨询高级咨询师李春亮表示, 过去3年旭辉的成长历程, 可谓是房地产行业快速发展的缩影, 一大批企业都在发展的快车道上“狂飙”。在旭辉的战略上, 中小户型的刚需产品占多数, 而且旭辉比较青睐土地规模相对较大的地块, 建筑面积超20万平方米的项目不在少数。旭辉在冲量的阶段一二手土地市场都会进行考量和获取, 通过合作稳健做大, 仅在2013年就收购了21个新项目, 其中12个为合作开发项目。 土地市场:平衡与竞争 林中曾经被媒体称为“地产战略家”, 抛出诸多如“每一个阶段要有正确的战略, 没有正确的战略, 那方向错了就走得远了”以及“君子不立于危墙之下”等言论。但被人津津乐道的是他的“马拉松长跑”理论, 那是他对房地产企业未来的竞争态势所作的一个比方。“我一直认为, 做企业就像是跑马拉松, ‘途中跑’是非常重要的一环, 能否实现‘弯道超车’主要就靠这一阶段。旭辉希望在这个‘弯道超车’的过程中, 做到房地产行业前二十, 这也是旭辉未来5~8年的大战略。” 上市后的旭辉在土地市场上的扩张显得尤为谨慎。林中说:“目前的土地市场正处于地价溢价降低, 竞争参拍人数减少, 但是起拍价还是较高的阶段。我们会根据产品要求来拍地, 不能拿高价地, 超出能力的不拍。旭辉的买地策略是反周期调整, 未来在土地市场上仍然会比较谨慎, 只有在土地市场出现底部反弹, 信号很清楚的时候, 才会比较积极一点。” 当初为了能成功在港上市, 旭辉不得不加强土地储备, 在上市聆讯前公司土地储备达到了616万平方米, 顺势推高了旭辉的负债率。当时招股书上显示旭辉的流动负债至2012年6月30日攀升至118亿, 其中一年内到期债务近29亿。净负债率从2009年的39.7%飙升至2012年上半年的138.3%。截至2014年上半年旭辉净负债率降为71.1%。 据了解, 旭辉拿地有“三个漏斗”, 首先, 不符合战略、利润的不会去看, 第二个是产品漏斗,