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房地产金融知识;房地产金融基本知识;引言：货币、信用、金融;一、什么是货币？;二、什么是信用？;“信用”图式;三、什么是金融？;第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源;一、房地产金融中的资本流;房地产金融中的资本流;二、资金来源;三、我国房地产开发资金来源及其运作;房地产开发资金的来源和运作的基本模式;第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素;一、通货膨胀的变化;二、银行利率的变化;三、所得税法的变化;四、货币汇率的变化;五、日用品价格的变化;六、房地产证券和其他投资 工具回报率的变化;七、金融政策;八、社会福利制度;第三节 利率、贴现率和现值;一、利率;2.利率集;3.实际利率;4.利率的期限结构;5.利率和可贷资金;利率与可贷资金数量关系;6.利率同风险溢价;二、未来值;1.单利的计算;2.复利的计算;3.不同计息周期的复利计算;⑴粗算模型（简化计算）;不同复利周期同样数量（100元）的贷款 未来值比较;⑵精算模型（复杂计算）;三、未来收益的贴现;1.一年未来收益的贴现;2.多年未来收益的贴现;3.通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值;例子 在计算未来收益的贴现时，我们有个 计算参数——贴现率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。 例如：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？ 这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上，未来收益的净现值是正数。计算过程是这样的： 因为现值计算公式涉及到指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%， 20%，则计算结果如下：（表2—4）;表2-4 不同贴现率水平下的贴现值比较;结论;第四节;一、资产收益率;二、权益收益率;简单结论;三、有效收益率;第五节 信贷、担保贷款和 抵押贷款;一、信贷和担保贷款的定义与区别;担保贷款的4种基本形式;3.信贷与抵押贷款的关系;二、抵押贷款;1.抵押贷款的操作程序;??押贷款的操作流程;填写抵押房屋清单;抵押贷款合同管理流程;借款人及抵押合同公证;2.设定抵押的条件;3.不可设定抵押的房地产;4.设定抵押贷款时应注意的事项;5.抵押期限;6.抵押权的物上请求权;7.拍卖抵押房屋的注意事项;⑴拍卖应办理的手续;⑵房屋拍卖后的清偿顺序;⑶重复抵押时价款的分配;⑷房屋拍卖时的优先购买权;8.期房抵押贷款的办理;三、质押贷款;1.质押的基本特征;2.质押与抵押的异同;⑵质押与抵押的区别;3.质押的参与人及其权利与义务;4.质押物;5.权利质押合同;6.权利质押的效力;四、保证贷款;1.参与人及其关系;2.保证的特征及其性质;3.保证人的条件;4.保证人承担保证责任的 财产范围;5.保证合同的概念与法律特征;6.保证合同的内容;第八十六页，共八十七页。;内容总结