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酒店式公寓运营方案 酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、 项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、 项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、 项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、 项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。 （1） 严密的组织机构和高素质保安人员是为业主/住户提供保安服务的前提。 由于该项目是综合性商住两用的楼宇，所以我们对安全工作要求分外严格，通过建立严密的组织机构来实现管理，具体落实岗位的设置及人力的调整，来保证不因管理漏洞而引发重大刑事案件和交通事故。 （2） 形成安全防范网络 通过门卫治安管理、巡逻治安管理这二道防线形成安全防范网络。特别是巡逻治安管理，使其成为治安工作的重心，以防突发事件的发生。 （3） 为此要制定出《紧急事故应急处理方案》和火灾应急处理方案，制定的处理方案是必须切实可行的。 （4） 科学的管理手段和各项规章制度的建立是为业主/住户提供保安服务的保证。 2． 治安管理 治安管理的基本原则： A坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针 B坚持物业内部的治安管理与社会治安相结合的原则 C坚持“用户至上，服务第一的服务宗旨。 D坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。 八、 车辆管理 搞好车辆管理，防止车辆乱停乱放和车辆被盗。关键是搞好停车场建设和建立健全车辆管理制度。 搞好停车建设：保证经济、方便管理、规划好停车场的区位布置，保持车场清晰，明亮，有清晰的指示标志，配备足够的防范设备。 建立健全车辆管理制度 1． 车辆保安员岗位责任制 2． 收费岗保安员的岗位职责 3． 带车岗保安员的岗位职责 4． 车辆管理规定 5． 停车场的配置 九、 消防管理 1． 建立消防组织、明确其职责 2． 贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则 3． 建立健全消防安全制度 A． 动用明火管理制度 B． 二次装修施工防火安全制度及二次施工审批程序 C． 重点部位防火制度，建立消防档案 D． 消防安全检查制度 E． 疏散示意图 F． 火灾应急处理方案 G． 消防人员应定期业务培训 十、 保洁的管理 1． 电梯保洁规程 2． 电梯间保洁规程 3． 洗手间保洁规程 4． 公共通道保洁规程 5． 垃圾的收集处理 6． 外墙清洗：每年2次 7． 灭蟑灭虫：每年4次，根据卫生防疫部门要求 8． 石材保养：大堂地面、外墙每年2次 除以上常规保洁外，还将根据业主/住户需求提供下列服务 1． 室内吸尘 2． 室内玻璃清洁，室内保洁 3． 垃圾清运：办公垃圾无偿服务、施工垃圾有偿服务 十一、 绿化管理 外围绿化及大堂绿色植物的设计、摆放水平关系到项目的整体形象和档次，赏心悦目的室内外园林设计与摆设会大大提高招商环境氛围，将会直接影响到业主/住户的入住心理 建议应聘请专业有经验的室内外园林设计专家进行设计实施。 十二、 销售与客服的管理 销售部的服