大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案.pptxVIP

番禺市广路福临门大酒楼地块项目 整合定位规划及营销策略方案;;项目周边楼市环境分析;项目周边一手楼市分析;所在板块;星誉花园;;总套数;项目周边二手楼市分析;项目周边二手住宅分析;项目周边二手住宅供应分析;项目周边一二手楼市总结;项目自身开发环境分析;项目周边整体环境分析;;;项目周边概况—商业环境; 项目周边概况-生活配套; 项目周边概况-教育配套;项目地块自身条件分析;;项目自身规划条件束缚： 项目占地面积9000平米，规模较小 地块呈狭长的长条形，产品设计受局限性大 地块规划限制高度11层 北面紧邻高压线; 项目地块分析周边业态现状;项目地块分析周边商铺;;项目整体方向定位;项目整体定位分析档次定位;项目周边一手楼市产品稀缺 项目周边小区物业二手成交活跃;实用型住宅定位核心：严格控制户型总价额度;户型;项目主力锁定两个分段客户;脱离周边非主干道传统商业定位;项目整体开发概念;——我们项目面临的两大开发要点—— 项目周边的环境杂乱，住宅档次难以提升，如何改善？ 项目临近新市桥汽车站人流汇集，商业价值如何挖掘？;一、商业价值提升战略;周边商业现状：由项目分析可知， 目前项目周边的商业气息较淡，社区的首层商铺大部分空置； 商业开发机遇：在新市桥客运站未来投入使用后，距离客运站最近的本项目，将会聚集较多的人流量。;——传统的商业做法——;在商业中央开辟一条园林式的休闲道示意图;做绿色园林植物及休闲座椅设施; 园林式商业休闲街的业态以提供生活配套为主，同时借周边的客运站之利好，涵盖一些搭车客人所需的服务。;打造园林式的休闲商业街 对于项目有哪些优势？;二、住宅价值提升战略;周边住宅现状：由市场分析可知， 目前项目周边的二手大型社区较多，与项目未来的产品产生竞争； 住宅开发机遇：未来市桥板块极少新货供应，整个市场一手产品稀缺。;——与项目规模类似的传统住宅做法——;面对项目的特点，如何提升项目的住宅价值？;1、独特的现代风格塑造;建议售楼部设计现代化且与商业街相连接;住宅大堂可稍作夸张适当添加现代感装饰;突显商业街时尚及现代感;鉴于社区规模较小，善于管理，建议项目引进24小时酒店式物业管家服务;无线覆盖整个社区 在欧洲发达国家，无线已经覆盖全城。 在中国，在广州，这样可打造一个少有的拥有公共区域的住区，以超前配套设施，令客户体验未来生活； 同时更吸引新市桥客运站候车的潜在消费群体； 的成本可在客户的物业管理费中酌情收取。;业主私属现代化大堂 在入户大堂设计一些仅业主可享受的科技化设施，如拉卡拉、羊城通充值机、优惠卷打印机、机等，令业主享受不必在外排队或担心安全隐患的舒适感 。;下沉式会所—— i生活俱乐部 在首层下沉建立会所，设室内泳池、小型健身中心、休闲馆等配套; 由于项目周边环境较杂乱，且为商业上盖，为了保证业主的安全，同时提升项目的品质，建议住宅出入口及房间大门使用智能化指纹机;由于项目紧挨新市桥客运站，建议全部住宅使用双层中空玻璃、隔音门墙等;打造独特、个性化的精品住宅的优势;三、项目形象提升战略;I 生活公馆：留在广州生活;“ I 生活公馆 ”;项目总体规划效果示意;1、项目总平面规划示意;楼宇之间做镂空设计，有三大特点： 一是令整个户型南北通透 二是休闲商业街有镂空位置，有自然光线进入，不会略显压抑 三是业主可直望首层园林休闲街，有一定绿色景观;3、单体户型平面图;4、商业规划示意;5、住宅出入口效果示意;台阶式步入二层住宅大堂沿途设置景观;项目整体营销推广策略;一、销售现场体验;售楼部包装体验建议：各销售功能做到时尚独特，同时提供人性化服务及建材体验;;销售中心内部创新的销售功能区;销售中心服务及建材体验区;商业街包装建议：在售楼部开放时对一段商业外街及内街进行外包装;商业街内部包装 选择部分商业街铺进行内部包装，以墙贴，喷绘等形式来表达未来的经营业态。;现场围墙包装建议：做到大方醒目，时尚现代;样板房包装建议：由于项目规模限制，户型较单一，建议样板房多做变化同时 住宅带装修出售，可做多种装修方案由客户选择;二、项目宣传储客渠道;项目瞄准的是 广州当代中坚年轻客群 除了中原的资源以外;1、重点深化网络推广;搜房、新浪、网易等地产网站 通过网络组织看房团、团购、宣传举办万人大赛等造势活动;;目标客户聚集区域——设看楼专车直达项目 【地点】：天河宏发广场\海珠区江南西C出口等 【内容】：设看楼专车直达项目现场，且聘请兼职派单在周边派发;短信大范围覆盖 【短信】：针对目标客户资源定期发放有吸引力