《土地增值税解析》.pptxVIP

土地增值税清算实务解析;目录;土地增值税产生发展过程及宏观调控作用;土地增值税出台的背景;土地增值税出台的背景;宏观调控的措施;主要法律依据及特点;土地增值税计算;税收要素：纳税人;凡转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承赠与方式转让房地产的行为。 ;细则所称的“赠与”是指如下情况:1.房产所有人土地使用权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体国家将房屋产权土地使用权赠与教育民政和其他社会福利公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程基金会宋庆龄基金会减灾会中国红十字会中国残疾人联合会全国老年基金会老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 ;税收要素：课税对象;税收要素：计税依据;税收要素：税率;税收要素：应纳税款的计算;税收要素：减免税及优惠政策;税收要素：减免税企业;税收要素：减免税企业;税收要素：减免税个人;税收要素：优惠政策;增值额的计算;增值额的计算：收入的确认;增值额的计算：收入的确认;增值额的计算：扣除项目金额;增值额的计算：扣除项目金额;扣除项目金额：房地产开发成本 ;扣除项目金额：房地产开发费用 ;扣除项目金额：转让存量房 ;扣除项目金额：转让存量房 —按发票金额计算;扣除项目金额：转让存量房 ;土地增值税清算单位的审核;清算条件的审核;审核清算项目是否与初始项目登记表一致;销售比例的计算;确认土地增值税清算条件的税法依据;清算申请的期限;国税发[2022]91号 国家税务总关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知： 第十二条?纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项用地开发销售关联方交易融???税款缴纳等基本情况及主管税务需要了解的其他情况。 　　（三）项目竣工决算报表取得土地使用权所支付的地价款凭证国有土地使用权出让合同银行贷款利息结算通知单项目工程合同结算单商品房购销合同统计表销售明细表预售许可证等与转让房地产的收入成本和费用有关的证明资料。主管税务需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。;清算项目收入的审核;收入总额的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;取得土地使用权所支付金额;取得土地使用权支付金额的审核;取得土地使用权支付金额的审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费建筑安装工程费基础设施费开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。 根据187号文件的规定，“四项费用”的核定办法，由各省（市）根据实际情况自行规定。下面介绍一下，北京市地方税务的有关规定。 如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时采取按《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的方法。 无法按清算要求提供开发成本核算资料的； 提供的开发成本资料不实的； 发现申报资料内容有问题的； 虚报房地产开发成本的； 清算项目中的“前期工程费建筑安装工程费基础设施费开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。;关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知;;房地产开发费用审核;对于房地产开发费用的审核，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行审核。对于据实扣除的，要审核利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证明；对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。 利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 金融机构，是指各类银行保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务