四大公司规模扩张之路背景-.pptxVIP

Zion Consulting北京锡恩企业管理顾问公司四大公司规模扩张的行业大环境万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之1.5 Zion Consulting二战以后，住房需求大于住房供应，房地产开始了一个快速发展的时期美国的住房拥有率变化(%)机密 Zion ConsultingPQ供应曲线需求曲线需求曲线机密 Zion Consulting50年后美国住宅产业变化（每年新开工套数）资料来源：美国商务部195019601970198019902000250020001500套数（000S家庭住宅单家庭住1开50工0 套数（000100050001950-2000年平均每年新开工住宅套数=1，5021950-2000年平均每年新开工单家庭住宅套数=1，092机密 Zion Consulting1900190075%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期的借贷金融服务1908·洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历史上第一个关于土地使用的法律文件。1916在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第一个芬兰移民的定居点； 同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。1938联邦抵押贷款协会也就是现在的Fannie Mae，在联1905第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”1913所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。1917·美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。1919·第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。1934·国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA）。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺激 固定利率的抵押贷款方式的形成。1938邦政府的主导下成立。机密第一个土地使用法 1908国家住宅法颁布,住宅管理机构（1934）；联邦抵押贷款协会成立2003 Zion Consulting1970Freddie Mac 成立抵押证券市场用以支持传统住宅贷款业务，二级抵押市场出现。适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类（种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。1949·在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”1950·从波多黎各引入的公寓大厦的住宅形式逐渐在美国市场出现（波多黎各是从古巴引入的这种住房）；·FHA 抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限1954---1959综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。1961·肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，该法律将FHA 抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活力。1965·国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条件的重视。1962---196862年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布，关注公民的平等住宅权益。·国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓1950二级抵押市场出现（1970）；关注住宅调查，出版相关书籍1948美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再1973机密190020031966·国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。这项条款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善对历史保护项目的租借程序。 Zion Consulting1973·美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源。1980·人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供居民居住。1974·住宅和社区发展管理办法颁布。1975新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响。1983解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。1986尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家庭的私有住宅发展。1988公平住宅法律修订，禁止对带小