律师为房地产企业提供法律服务.doc

律师为房地产企业提供法律服务，目标就是通过提供过程和流程的专业化服务，做到事前预防、事中控制、事后救济，最大程度的避免或减少项目建设中可能出现的疏漏和失误，最大程度的降低项目风险和造成的损失、提高项目赢利能力。律师提供房地产项目法律服务，包括诉讼和非诉讼领域。诉讼中存在的失误和疏忽、漏洞，正是在非诉讼服务中注意避免的重要内容和关键环节。笔者斗胆就律师担任房地产企业法律顾问的服务内容及模式和方法进行诠释，不成熟之处还需在实践中总结完善。 ? ? 一、房地产项目的法律服务内容 ? ? (一)立项与审批 ? ? 任何一个房地产开发项目都要经过建设行政主管部门和计划行政主管部门的立项审批。房地产开发企业首先要向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书、编制项目建议书。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。项目建议书是开发企业或其主管部门拟制的就有关开发者、开发内容、规模、期限、方式、投资总额与注册资本等的说明。开发企业向计划主管部门申报立项、提交项目建议书，计划主管部门与建设主管部门经过审查并与其他有关部门协商后做出是否批准的决定。在项目建议书批准后，开发企业应当按照项目建议书批准文件的规定编制可行性研究报告，并报计划主管部门和建设主管部门审查批准。在可行性研究报告批准后，开发企业应向规划管理部门申报项目选址、定点，规划管理部门经过初审并会同土地管理部门及其他有关部门的意见后，提出复审意见报政府批准后核发项目选址规划意见书，对项目用地的位置、面积、范围等提供详细的意见，并同时下达规划设计条件。开发企业完成方案设计后，向规划管理部门提出审定申请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。开发企业依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，在规划管理部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，由规划管理部门核发建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。开发企业取得建设用地规划许可证后，应当向土地管理部门申请领取建设用地批准书，并与具备相应资质的规划设计和建设设计单位签订项目规划设计和建设规划设计书面合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步规划设计方案。依据审定设计方案通知书、计划主管部门批准列入年度基建项目的计划文件、有关施工图纸和资料等，开发企业应向规划管理部门申请获取建设工程规划许可证，至此建设工程规划设计工作即告完成。 ? ? （二）项目用地的取得 ? ? 房地产项目用地的取得，可以通过招拍挂方式，或者转让土地使用权方式，或者利用股权转让方式，或者通过参与国企改制而获得土地使用权。 ? ? 通过招拍挂出让方式取得土地使用权，应当依据国土资源部于2002年5月发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行。依据该规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，因此，以招拍挂方式取得国有土地使用权已成为土地市场取得一手地的主要方式。 ? ? 以出让方式取得国有土地使用权后，转让国有土地使用权的，转让方和受让方应共同向土地管理部门提出土地转让申请，提交《土地使用权转让合同》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、转让方关于项目的工程进度和投资情况的说明及相关证明文件、房地产无查封、未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件等，由土地管理部门审查，在缴纳转让契税后予以登记。 ? ? 通过股权转让方式获得土地使用权的，房地产项目仅作为企业的资产，其本身不是转让标的且随资产所有权人变化而变更，因此，股权转让形式下的房地产转让，不受城市房地产管理法等相关转让法律法规制约，无需办理相关过户批准等手续，具有节省费用、手续简单、项目开发速度加快等优点。但公司股权转让形式下的房地产转让，作为受让方的律师应当提醒考虑房地产项目风险和公司股权风险，其中公司股权风险是主要的风险，来自于股权收购后引起的经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。 ? ? 国企改制的目的在于从产权制度入手建立现代企业制度，国有划拨土地使用权作为企业资产的一种表现形式，必然也要进行相应处置，以适应产权明晰的改制需求。在此种情况下，房地产企业可以通过参与国企改制获得需要的项目用地。但须注意，处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资额（股本）的确定，均应以经有批准权的土地管理部门确认的土地估价结果为依据。 ? ? （三）项目的融资 ? ? 房地产是资金密度极高的行业，融资是房地产企业生存和发展的关键，而如何选择低成本的融资方式、制定合理的阶段性融资方案，就成为房地产企业成功运作和获取高利润的关键。融资的方式一般有直接投资、合作开发、商业抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托及企业上市等。律师可以进行可行性研究，根据房地产企业的资金需求，提供担保