城东区地块投资分析报告.doc

城东区XC3-6-27-2地块投资分析报告 西安房地产信息网????????时间：2010-04-01 一、地块概况??? 该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2010年3月4日-17日，竞得人为陕西广晖置业有限公司，成交价格为1133万元。 宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求 容积率 建筑密度 ?XC3-6-27-2 位于西安市新城区东站路以东，长缨东路以北 净用地面积为10892.05平方米（折合16.338亩）。用地性质为居住（共用宗） 住宅 70年 不大于5.9 不大于38.9% ??? 根据宗地规划指标：楼面地价为：176元/平米、建筑层数16层，总建筑面积64263.095平方米。二、地块分析预测?1、地块分析?????? 区域分析：??? XC3-6-27-2位于西安市新城区东站路以东，长缨东路以北，从地块所处的区域环境来看，成熟的商业氛围为区域显著特征，长乐路长缨路已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场，东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，区域经营品种齐全，所以已经成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，市场交易活跃发展前景广阔。???? 从道路环境上来说，周边拥有金花路、长乐路、长缨路等多条城市主干道，拥有极便利的道路出行环境。同时，城市主干道往往是城市公交线路分布比较密集的地方，在这里集中了402、604、401等多路公交车。良好的道路环境以及较多的公交线路，既可满足有车家庭、可也满足公交一族的出行需要。 ?? 其他配套方面，该区域内拥有华润万家、易初莲花超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。??? 总体来看，浓厚的商业氛围不仅首先带动了该区域的经济发展，为该区域的居民生活和就业提供了方便，而且良好的商业发展前景，有力地保障了区域商品房的升值空间，对于自住尤其是投资来说，具有较好的市场前景。房地产市场： ?? 近年来地块周边区域成交的土地如下列表： 地块编号 成交时间 用地性质 竞得人 地理位置 楼面地价 XC3-5-6-9 2007.4.9 住宅 恒基兆业 东二环中段东侧（原金花北路 61 号），东、南方向分别连通石棉路（原东站路）和长缨路，西临东二环路，北邻“紫昕花庭” 1109元/平米 BL1-9-7 2007.9.29 办公 余仙 金花北路7号 —— XC5-7-3-2 2008.10.23 商住 西安爱家商贸有限公司 长乐西路166号 697元/平米 XC4-6-10-4 2008.9.3 商住 陕西亚达房地产开发有限责任公司 长乐中路38号 521元/平米 XC3-9-7-1 2009.9.30 住宅 西安汉和房地产开发有限公司 长缨东路14号 235元/平米 ??? 近两年以来，地块XC3-6-27-2周边土地市场成交不活跃，近两年来该区域成交的土地并不多，住宅用地更是稀少。目前来看，长缨路周边土地开发较早，适合开发的住宅用地较为稀缺，加上周边城中村较少，预计今后市场供应量增长仍将受限。而该地块周边生活配套较成熟，这也正是区域的商住和办公用地成交较多的市场推动力，相对来讲，作为居住用地，成熟的居住环境配套下，市场开发潜力反而很大，而且开发成熟以后，也会给商圈的居住氛围锦上添花。从成交价格上来看，区域成交价格基本稳定，只有恒基兆业旗下的XC3-5-6-9地块的成交价格突破了区域楼面地价的最高值，不过预计，在区域可开发土地愈加稀缺的市场供应环境下，这种相对较高价位的地块也并不会多见。??? 从普通住宅市场来看，相对城东区域的成熟地段而言，房地产市场较为活跃，从在售的项目来看，目前有新兴?骏景园、唐韵三坊、恒基?碧翠锦华、祥林铭邸等数量不多几个项目，但是从项目分布的地理位置来看，这几个项目分布较为集中，除了祥林铭邸以外，均属于兴工路居住圈；从项目的开发品质上来看，新兴骏景园是由西安新兴房地产开发有限公司集十年房地产开发经验在该区域开发的性价比不错项目，2万平米的大商业配套使得项目入世以来备受置业者关注；而即将面世的恒基碧翠锦华则是香港恒基兆业进军西安的首个项目，该项目将定位成为城东的地标性建筑，品牌效应下，该区域未来的地段价值也将被拉升；唐韵三坊则是和地块XC3-6-27-2位置相邻，并同属于陕西广晖置业有限公司旗下的项目，从定位上来看，与已有的唐韵三坊市场定位类似，地块XC3-6-27-2建成以后将会与恒基碧翠锦华、新兴骏景园形成有差异的项目定位，一起具有中国院落文化式的建筑风格定位特定的销售群体。? ? 内容 应对方式 strengths 地块从形状来讲