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房地产策划模式比较及全程策划内涵 房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其 归类、整理，大致可分为三种典型房地产策划模式，这三种房地产策 划模式， 基本可反映出房地产策划模式thldl.org.cn 的过去、 现在和将 来。 1、概念房地产策划模式 2、卖点群房地产策划模式 3、等值房地产策划模式 4、房地产全程策划的内涵 (1)土地价值研判 (2)概念设计 (3)视觉设计 (4)营销策划 (5)市场推广、媒体组合 (6)工程质量、成本、工期控制 (7)物业管理、售后服务 (8)品牌培植与运用 房地产项目的选择与论证 ——房地产项目发展策划的内容与方法 一、对房地产项目选择与论证认识的误区 误区一：房地产开辟经营的简单化、概念化 误区二：房地产后期营销、广告万能化 误区三：房地产项目选择与论证的形式化 以上认识的误区， 导致众多开辟企业不重视开辟项目的前期选择 与论证，或者将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目 标不表，定位不明，设计脱离市场或者盲目跟风，企业无一套系统的开 发房地产策划模式和资金营运计划， 在激烈的市场竞争中， 这样的项 目是难以成功的。 二、从房地产开辟的基本特性认识项目选择与论证的重要性 1 、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。 (1)房地产开辟需要筹备大量的资金， 投资各方须要了解项目的效 益与风险； (2)由于开辟周期长， 开辟者需要估计市场变化， 开辟条件变化所 产生的风险程度； (3)开辟商要衡量自身承受风险的能力与限度。 一项成功的地产发展项目， 可以换来高额或者稳定的回报， 但一个 疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。 2 、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。 (1)房地产开辟前期投资很大， 一但项目选择与论证不当而投入了 资金，则投资的失败是无可挽回的。 (2)项目选址不当，前期市场定位与建造设计错误的项目建成后， 如无特殊的客观条件的改变， 任何营销、 房地产策划模式的高招都是 难以拯救的。 3 、房地产开辟具有很强的地域性和产品差异性。 (1)一方水土养一方人， 任何成功的开辟经验都必须与当地的开辟 条件与市场状况相适应； (2)同一地块不同时期， 不同的开辟方式会产生不同效果、 不同效 益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。 因此， 缺乏前期对项目市场与开辟专业的研究论证工作， 任何人 都不能轻谈对发展项目有胜的把握。 4 、房地产开辟具有很强的系统性和时序性。 房地产开辟是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来 讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开辟计划工作， 见步行步， 会造成入手容易，实施难， 是不少开辟企业普遍遇到的问题，更是众 多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。 三、房地产开辟项目选择的概念和步骤 1、概念：项目选择是对房地产开辟项目就其开辟价值进行筛选、 谈判、论证和选定，是房地产开辟投资成败的关键。 2 、项目选择的步骤： a、广泛寻觅投资项目 b、精心筛选投资项目 c、对重点项目进行投资机会性研究(初步可行性研究) d、项目投资谈判 e、详细可行性研究(发展策划) f、公司的决策与实施 四、房地产开辟项目的论证(可行性研究或者发展策划) 1、概念：房地产开辟项目的论证是在项目投资决策之前或者初步 决策之后对拟开辟的项目进行全面、 系统的研究和分析， 运用已有的 经验和专业的评价方法， 寻觅到项目较合理的市场目标、 市场定位及 获得土地最大效益的开辟、营销模式，得出一系列评价指标值，以最 终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施 操作具有较高的房地产策划模式指导作用。 2、项目论证的阶段性 (1)项目投资开辟的机会性论证 指在规划参数尚未获得政府批准的前提下， 以经验为主， 按照项 目所在地区和市场普通条件以及常规性规划指标、开辟成果指标和项 目的特点，就其开辟的市场机会、开辟条件、投资效果和可能浮现的 市场、技术、经济问题进行研究论证。 (2)项目投资开辟的详细论证 指在规划、开辟的条件基本确定后， 对项目所进行的全面、深入、 细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题， 还要确定开辟、营销的基本方向与房地产策划模式。因此，从事该项 工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。 3、项目论证要解决的问题 (1)立项时的宏观环境是怎样的 主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居 民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口 增长等因素。 (2)立项时的微观环境是怎样的 了解企业的环境、 开辟经营能力， 竞争对手的状况所在区域相关 楼盘与典型楼盘的情况， 项目的基本条件与建设条件、 项目规