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土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让。 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利 。 ?协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。 ?招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。 ?拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 房地产基础知识 内容介绍 基本概念 五证两书 名词解释及建筑基础知识 建筑分类 金融知识 基本概念 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 1、房地产的形态：①单纯的土地；②单纯的房屋；③土地和房屋的综合体。 2、房产是房屋及其权利的总称，地产指明确了土地所有权的土地， 既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。 3、房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分 离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 一、基本概念——房地产是什么 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 一、基本概念——房地产的主要内容 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 一、基本概念——房地产的特征 五证两书 一、《建设用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 二、五证两书 二、五证两书 名词解释及建筑基础知识 进深——幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间——住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； 层高——房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高——一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 三、名词解释及建筑基础知识——名词术语 建筑间距——两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数——“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三、名词解释及建筑基础知识——名词术语 三、名词解释及建筑基础知识——名词术语 三通一平——通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平——大的开发区域需要的施工现场要求：通水、通电、通路、通讯通、给水通、排污通、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件。 三、名词解释及建筑基础知识——面积术语 建筑面积计算 占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也