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物业服务案例 1 课程目标 l 加强服务意识 l 开拓解决问题的思路 l 明确物业公司的法律责任 2 案例一：业主房屋内玻璃坠落引发的事 被告某实业公司将 自己开发并拥有产权的 写 字楼出租给他人使用，并委托某物业服务 企 业负责管理该大厦物业。大厦共16层， 由于 该大厦窗户玻璃安装上存在质量问题，使用中 曾多次发生玻璃坠落事件，已经物业服务企业 和很多用户提出意见但实业公司未及时处理。 3 意外发生 2001年5月21日，租用该大厦13层的某广告公司 员工肖某在关窗户时用力过猛，致使玻璃坠落， 击中楼下正在搬运货物的孙某，插入孙某头顶 部，孙某深受重伤，先后花去医药费8万元。 4 孙某依法维权 孙某将实业公司、肖某以及物业管理企 业告 l 上法庭，要求三被告共同承担赔偿责任。 5 法院怎样判决？ 6 相关法规： l 《民法通则》一百二十六条规定，建筑物或者其 他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管 理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过 错的除外。 7 相关法规： 《物业管理条例》第56条规定，物业存在安 全隐患，危机公共利益及他人合法权益的， 责任人应当及时维修养护，有关业主应当予 以配合。责任人不履行养护义务的，经业主 大会同意，可以由物业服务企业维修养护， 费用由责任人承担。 8 相关法规： l 《民法通则》第一百二十六条规定，物业使用 人对物业进行使用的过程中，应当按照物业的 性质加以利用。 l 《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务 企业应当按照合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行合同的约定造成业主人 9 身、财产安全受到伤害的，应当依法承担责任。 法院判决： l 实业公司作为某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量有问题，本 身存在安全隐患，且多次发生坠落事件而未能采取措施，在物 业服务企业提出改进要求后仍不作为，对孙某的损失负主要责 任；肖某系房屋的使用人，关窗时应该按正常的方式关闭，但 因用力过猛导致玻璃下落对孙的损害负次要责任；物业服务企 业作为大厦的管理人，曾向实业公司提出改进要求，已尽管理 义务，孙某的受害同物业管理企业无直接的、必然的联系。因 此不承担赔偿责任。据此，法院判决实业公司承担主要责任， 肖某承担次要责任，物业服务企业不承担责任。 10 小区里有哪些安全问题？ l 设施设备安全问题 l 地产商遗留安全问题； l 业主人身安全问题； l 业主财产安全问题； l 员工自身安全问题； 11 案例二：物业服务企业维护小区内安全义务的问题 l 9岁的张某在放学后，到同学李某家去玩，李某家住三 楼，楼前有一颗大榕树，树枝伸到李某家的阳台。两 人看到树上有鸟，张某即用身边的铁条打鸟，结果碰 到挂