试论物业管理市场化改革与发展.docxVIP

试论物业管理市场化改革与开展 自我国市场经济推行以来，社会经济的各行各业都逐步发展了不断的改革、 不断的更新以适应市场经济的开展，物业管理作为新兴的行业也随经济的转型产 生、开展并不断随社会主义市场经济的完善而完善自己。在开展的这二十五六年 中，物业管理的开展也伴有着浮现了各式各样的问题，有的甚至矛盾激化产生社 会矛盾，既严重妨碍了房地产的安康开展，又对社会产生了不良影响，物业到底 该走什么样的路向来是物业企业和相关专业人士非常关注的问题。从物业管理这 二十多年的开展趋势来看，更新观念、与市场并轨、引入竞争机制、改革创新、 树立品牌是当今物业管理企业安康顺利开展壮大的有效途径。一.物业管理的开 展过程来看它对社会开展的利益与存在的问题 我国物业管理的开展过程比拟明显，从最早的方案经济体制的福利房到后来 的市场化的商品房，从物业管理的空白到从国外引进并建立开展，从房地产和物 业的一体化到主见的权责清晰，从物业与居民矛盾的层出不穷到各自行为逐渐标 准，从法律法规的空白到如今物业专业法规的出台，从物业管理体制的不健全到 不断摸索的成长，在这二十多年的开展过程中呈现出逐渐成熟、逐渐标准的开展 态势。但是，唯物辩证法告诉我们新的开展必然也会伴有新的问题浮现，我们研 究物业，目的就是为了对其有一个清醒地认识，一方面它为我国经济社会的开展 起到了推动和支持的作用，要肯定其在国家宏观经济中作用，积极支持它的安康 开展，另一方面认识和开掘存在的问题，未雨绸缪，当面临这一类的矛盾时能从 客观、全面、法律的角度认识处理问题。 〔一〕物业管理的优势： 开展物业管理有利于增加社会就业，资料显示在社会中每投资100万元可提 供的就业重工业是400个岗位，轻工业是700个岗位，效劳性行业是1000个岗 位，物业管理分属第三产业，而如果将第三产业的就业比重在国民经济中提高到 40%摆布，全国就可以增加1亿摆布的就业时机，这对社会经济是一个相当可观 的就业数据［1］；开展物业管理有利于促进经济增长和产业构造调整，成立物业 管理企业壮大了第三产业阵营，为来城务工人员、各地闲置人员提供了很好的从 业时机；开展物业管理有利于提高人们生活质量口社区效劳质量，增长建造寿命， 改善居住环境方便人们生产生活都有积极的作用；物业管理的保安队伍通过人防、 物防、技防的严密结合，协助公安部门维护社区秩序，对防范刑事犯罪，防止可 能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作用，为居民创造了安全 舒适的居住环境开展物业管理，从安全角度促进房地产业的开展和居民生活的平 安居住。 〔二〕物业管理现存的问题和矛盾： .对物业管理的认识含糊，思想观念落后：我国传统的房屋管理是方案经济条件 下封闭式答理体制，房屋答理与住户的关系是管理与被管理的关系，由于长期受 世影响，人们对物业寄里的性质内、涵重、要性等方而还没有真正的理解^认识。 而且社会对新的物业管理认识缺乏，居民心理承受能力不强，答理者的思维方式 也未彻底跟上，故从政府到业主到企业，观念都有待进一步更新提高。国际上的 物业管理已经运行了一个多世纪，在英文中“物业〃与房地产〃和不动产〃 是同译，即为real property/z或者real estate o按专业概念，物业管理 是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和答理标准及委托合同 行使答理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事 对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，主要为使用人提供多方面的效劳，使 物业发挥最大的使用价值和经济效益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、 清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯 依靠手下方式发展答理，要消耗极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入 不敷出。从物业管理企业费用构造构成来看，物业管理收费构成包括以下四方面 的内容：为物业的保值与增值所消耗的生产资料的价值包括物业管理公司的设备 更新、维修、绿化工具、保安设施等；管理人员为自己创造的新价值，即各类人 员的工资、补贴、奖金、福利等支出；税金；物业公司合理的利润四慷慨面。物 业管理的具体费用支出普通包括：人工费；力公费，包括办公场所的固定资产及 镂修、折旧费、以及交通工具、办公用品等;公共设施的更新、维修、保养费， 包括通讯、消防、给排水等更新维修；小区清洁费用的支出；小区绿化费用的支 出；保安费用的支出；公共水电费的支出；保险费的支出，包括物业公司自身那 么产保险及各种责任保险的费用支出等等八个大的方面。清晰物业费用管理的主 要内容，便可以在用统筹的眼光审视物业所收取的各项费用，以到达公平、公开 的目的。 .物业管理市场化程度还较低，开辟商和城市拆迁遗留问题给物业管理带来风险。 一方面开辟商为销售，越权给购房者做出物业