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房地产企业合同管理实务 资深讲师：笪开源 2005年4月 学习 积累 分享 创新 刨源想敖寞活荣深混笪合开管同口： 学习 积累 分享 创新 合同 • 合同是指有关自然人、法人或其他经济组织之间为 了实现某个项目的特定目的而签订的确定相互权利 和义务关系的协议。 • 当事人协商一致，是双方或多方的民事法律行为； • 主体是自然人、法人或其他组织等民事主体； • 内容是有关设立、变更和终止民事权利义务关系的约定， 通过合同条款具体体现出来； • 只有依法成立的合同对当事人才具有法律约束力 他法或然有其指是关、溅 学习 积累 分享 创新 合同类型 • • • 按工作内容分： • 咨询服务合同、勘察合同、施工合同、货物采购合同、安 装合同等； 按承包范围分： • 设计建造合同、总包合同、分包合同、劳务合同、 CM合 同等； 按支付方式分： • 总价合同、单价合同、成本补偿合同。 蛛按鄂舌分作今朱凑手浅型工弃圈哩固习： 学习 积累 分享 创新 支付合同 • • • 总价合同 (详细设计阶段) • 固定总价合同、调价总价合同、固定工程量总价合同、管理费总 价合同 单价合同(基本设计阶段) • 估计工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同 成本补偿合同(概念阶段) • 成本加固定费用合同、成本加定比费用合同、成本加奖金合同、 成本加保证最大酬金合同、最大成本加费用合同、工时及材料补 偿合同 在棕桔届加珊价摹合契)同同口( 学习 积累 分享 创新 合同类型的选择 • • • • • • • • • 项目实际成本与项目日常风险评估 双方要求合同类型的复杂程度 竞价范围 成本价格分析 项目紧急程度 项目周期 承包商的财务系统评价 合同合作 瘟胎估本湿成与型丙常禹口日目 转包范围的限定 学习 积累 分享 创新 合同的主要内容 • • • • • • • 合同当事人 合同标的 标的的数量和质量 合同价款或酬金 合同期限、履行地点和方式 违约责任 争端解决方法 参滁猖肝弘的内 学习 积累 分享 创新 FIDIC合同条件简介 . . . . 施工合同条件： . 适用于主要由业主方进行设计、承包商基本只负责施工的工程项目， 业主对项目的管理工作参与多，对项目从头到尾都要进行细致的控 制和监督； 工程设备和设计－建造合同条件 . 适用于由承包商设计并进行施工的总承包项目，业主对项目进行检 验，工作参与较少； EPC交钥匙项目合同条件 . 适用于业主对项目的最终造价和施工时间的确定性要求高，承包商 要负责所有工作，业主只进行总体控制； 简明合同格式 澡件施蔑合盗甚罕工同：IDI F . 适用于投资较低，一般不需要分包的建筑或工程项目 合同管理是在项目进程中与合同相关的管 理活动的总称。 合同管理指参与项目各方均应在合同实施过程中自觉、 认真、严格地遵守所签订合同的各项规定和要求，按照各自 的职责行使各自的权力、履行各自的义务，维护各方的权利， 发扬协作精神，处理好伙伴关系，做好各项管理工作，使项 目目标得到完整的体现。 学习 积累 分享 创新 合同谈判 • • • 澄清 合同谈判：内容因项目和合同性质、原招标文件规定、业 主的要求等的不同而不同。 • 关于项目内容和范围的确认； • 关于技术要求、技术规范和施工技术方案 • 关于价格调整条款 • 关于合同款支付的方式 • 关于工期和维修期 • 关于争端的解决 合同最终文本的确定 匙杠鞠坊覆昔敢清嫌振娥澈泥甸差判昆茨蛋紊口 学习 积累 分享 创新 合同的订立 • • • 《合同法》：当事人订立合同，采取要约、承诺方 式。 • 要约是当事人一方向另一方提出订立合同的愿望。 • 承诺即接受要约，是受要约人同意要约的意思表示。 合同的效力 • 《合同法》：依法成立的合同，自成立时生效； • 效力待定 无效合同与可撤销合同 承事法孜要取合》合立方人，。、同同溅当：《 积累 合同的执行 创新 • • • • • 实际履行、适当履行与违约 合同变更、转让 合同的解除 合同的终止 合同纠纷处理 怜赶分行剿履适拖嫉拔肩啄、同溅当卜 分享 学习 积累 合同风险管理 创新 • • 合同风险