南桥海湾项目配套工程案例总结.doc

南桥上海海湾运河湾项目配套工程案例总结 黄铮 袁医犇 南桥上海项目和海湾运河湾项目是招商##地产上海公司开拓奉贤市场的两个重要项目，为了拓展当地市场、争取项目利润最大化，项目部与成本部紧密配合，与当地政府有关部门进行了积极沟通和协调，在配套工程方面取得了一定成效，现以南桥上海海湾运河湾项目的典型配套工程为例，供大家学习借鉴、共同提高。 一、南桥上海项目自来水配套工程 【案例内容】 按照惯例自来水配套工程在奉贤区均由当地自来水公司垄断实施，南桥上海项目在申请临水时，自来水公司就已要求我司书面承诺，该项目给水系统交由其施工。 经与自来水公司初步沟通，其报价为： （一）配套费568.3196万元，收费标准为44.35元/m2，其中接水17.5元/m2，管网贴费25元/m2，通水检测1.85元/m2。另收取公建及消火栓工程费244334元（折合1.99元/m2）。 （二）水泵水箱阀门供货安装必须由自来水公司施工，具体报价未明确。 （三）生活给水管道工程316万元，也必须由自来水公司施工。 经与成本目标对比，以上内容若全部由自来水公司实施，势必大大超出成本目标。根据以往经验自来水公司收费标准一向较高，为更好地控制成本，要求我们须主动与自来水公司沟通协调，对自来水垄断工程争取到更大的主动权。 【案例分析】 经过项目部多次与奉贤自来水公司积极沟通和协调，取得很大进展，南桥上海项目自来水配套工程最终收费情况如下。 序号 工作内容 最初报价（万元） 实际金额（万元） 备注 1 配套费 568.3196 568.3196 垄断 2 水泵水箱阀门供货安装 -- 395.2596 可协商 3 生活给水管道 316 179.0298 可协商 合计 1118.1756 （一）配套费 配套费为垄断内容，无协商余地。（今后编制成本目标应注意，收费面积为总建筑面积，而非住宅面积） （二）水泵水箱阀门供货及安装工程 水泵水箱阀门的供货及安装工程，自来水公司要求垄断实施，经公司和项目部相关人员多次沟通，同意造价比例较高的水泵、不锈钢水箱、阀门，由我司自行在其认可的品牌范围内选择。经过我司内部密封比价，选择了价格较低的上海市东方泵业（集团）有限公司、盐城市吉达给水设备有限公司和上海康泉阀门有限公司的产品。自来水公司在我司密封比价价格的基础上，水箱另取必须缴纳的税金（3.41%），水泵阀门按2000定额计取安装费。 （三）生活给水管道工程 按照奉贤自来水公司惯例，该部分工作也由其垄断实施，报价近316万元。后经我司多方努力，自来水公司同意由我司自行委托，但水表、铜球阀及可调式减压阀必须向其购买。经过我司内部招标，中标价179万元，较自来水公司报价低137万元。 【案例启示】 通过南桥上海自来水工程的实际操作可以发现，在其垄断范围内仍存在一定协商余地，可充分调动各方资源积极协调，争取更多主动权。 二、南桥上海项目供电配套工程 【案例内容】 南桥上海项目强电工程招标工作在08年9月进行，当时用电手续已申请，供电局答复初步供电方案，但施工图纸未经供电局审批。后强电工程定标后，图纸正式送供电局审核。根据施工图容量配置如下。（根据上海市新建住宅电力配套工程收费标准，南桥上海项目属于外环线以外全电缆工程，基本收费标准为140元/m2。） 序号 内容 建筑面积（m2） 每平方配置（w） 收费系数 收费单价 （元/m2） 合计 （万元） 1 会所 1602 375 4.35 609 98 2 地库及人防 18752 47 1.07 150 281 3 住宅 （含地下室） 102742 40 1.0 140 1438 4 合计 123096 1817 配套费还将收取100元/户的分时电表装置费10.2万元，合计1827万元，超出成本目标1711.64万元近115万元。为将电力配套费控制在成本目标内，项目部及电力配套单位积极努力，与供电局多次沟通，最终对原设计进行了优化。 【案例分析】 通过会所和地库（含人防）的容量配置进行优化，优化后电力配套费节省约200万元。 序号 内容 建筑面积（m2） 每平方配置（w） 收费系数 调整后单价 （元/m2） 收费调整 （万元） 原设计 优化后 原设计 优化后 1 会所 1602 375 150 4.35 2.1 294 -50 2 地库及人防 18752 47 20 1.07 0.5 70 -150 3 合计 -200 最终电力配套费缴费金额为1621.6386万元，比成本目标低了90万元。另外，强电工程中标价910万元，合计室外电力工程2532万元，占总建筑面积单方造价206元/m2，属于同类项目中单方造价较低水平。 【案例启示】 （一）对供电配套送审图纸进行合理优化是降低成本的有效途径； （二）寻找有当地资源、重信誉、可长期合作的电力配套单位，