20231110-国金证券-房地产行业专题研究报告：新发展模式专题一，城中村改造是明确支撑.pdfVIP

城改概念和政策：城改已成为城市更新重要内容，政策自上而下推动城改进程。城中村改造涉及将村民农业户口 变更为居民户口；将集体土地转为国有土地；将集体土地房地产证的房屋换领为国有房地产证等，是广义城市更新的 重要内容，但和以往的“棚改”、“旧改”在实施主体、实施目的、改造形式、实施范围、资金来源等多方面存在差异。 2023 年以来中央层面的城中村政策频出，4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”（聚 焦21 个超大特大城市，后续可能扩容），7 月政治局会议提出“积极推动城中村改造”，住建部、央行等相关部门也积 极表态。目前21 个超大特大城市均已开展城中村改造工作，摸牌试点新的城中村改造模式，预计后续将配套相应支 撑措施。 城改模式分析：实施“留改拆”相对明确，土地一二级联动和“做地”并行。①根据实施主体的不同，城中村改 造分为政府主导、市场主导、村集体主导三种模式，本轮城中村改造强调以市场化为主导，引入更多央、国企及民间 资本参与运营，更偏市场化运作，且模式更加多元。②实施模式“留改拆”相对明确，实践中拆除重建、有机更新（拆 整结合）、综合整治三种模式并不独立或互斥。③现行的土地开发模式主要有一二级联动和“做地”两类。一二级联 动的土地前期整理和后期出让联动进行；做地是国有企业进行一级整理后土地统一交由政府收储，之后通过公开