土地估价师路线价法考点（汇总）.pdfVIP

土地估价师路线价法考点（汇总） 考点 1：路线价法的概念 1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深 度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道 的路线价。 2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数 学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临 街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。 4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程 度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高 ; 距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。 5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中 的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其 基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 考点 2：与路线价估价法有关的概念 1、 标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状 况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深 度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。 2、 标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价 值影响为零的深度称为市街地的标准深度。 3、 里地线：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称 为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。 4、 深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价 变化表称为深度指数修正表。 5、 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值 基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。 考点 3：路线价估价法的操作步骤 第 1 页 共 4 页 1、 路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标 准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。 2、 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序： (1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。根据待估宗地的具体位 置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价和 所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。 (2) 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。查阅土地登记资料或进行 实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体 情况。 (3) 确定街估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。 (4) 估算宗地地价。 3、 路线价及其修正体系建立的.基本程度一般为： (1) 划分路线价调查区段; (2) 设定标准深度; (3) 收集交易案例; (4) 计算宗地价格; (5) 划分地价区段; (6) 计算区段地价; (7) 划分地价等级; (8) 编制深度修正系数表; (9) 编制其他因素修正系数表; 4、 设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。 5、 践线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。 6、 采用“点数”表示的优点是：点数易换算成金额 ;点数不受币值变动的 影;点数易直接估算估价前后的价值差;点数易求取地价上涨率; 7、 采用“货币”表示的优点是：货币易理解 ;交易参考便利。 8、 路线价评估确定的具体步骤： (1) 地价实例调查; 第 2 页 共 4 页 (2) 宗地地价计算; (3) 宗地数据检验; (4) 确定地价区段; (5) 计算区段地价; (6) 划分地价等级。 9、 地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置 相似的地块划归同一区段;商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。 10、 路线价估价法基本公式的表示形式为： 宗地总价=路线价某深度百分率某宗地面积 宗地总价=路线价某深度